2013年上半年，伴随中央政府对房地产“新政”的强力推进，包括“新国五条”在内等一系列旨在打压投机、抑制房价的楼市调控政策频频祭出。新政之下，虽说行政命令立竿见影，但市场中“买房者依然买房，热情不减;卖房者砸钱圈地，预期不降”的现象让人对政府干预难免有种“隔靴搔痒，不得要害”的无奈。尽管如此，“新政效应”的外部性仍然不可小觑，房地产投资市场的转型与分化已是箭在弦上不得不发。

面对这样的局势，商业地产在近期的“异军突起”尤其引人注目。根据《全球资本流动》的调查，2013年一季度中国内地商业地产的投资交易量达36亿美元，环比上升62%。诸如万科、龙湖、首创、华远等房企大佬纷纷调整投资战略，加码商业地产以谋求发展的持续与多元。随着房企向商业地产领域转型的不断深入，资产管理运营模式的选择与优化必然成为各方博弈的焦点。在这种背景下，如何突破商业物业运营中“自持”与“销售”的平衡困境，扩宽融资平台，打造优质的商业资产日益成为广大投资者关注的热点。对此，2013年5月25日，由全国工商联房地产商会和商业不动产专业委员会共同举办的“销售型商业利弊分析与营运管理及金融创新研讨会”在京热烈召开，会议邀请来自商业地产界各方代表以及信托、法律界的相关专家，就多业主商业地产运营模式的现状与前景展开了深入的讨论。

多业主商业地产的“阿喀琉斯之踵”：外在合理性与内在分散性之间的矛盾

龙德置地有限公司董总经理事王杰指出，从目前的情况来看，商业物业的分割销售(散售模式)的普遍存在有其外在的合理性，即就开发商而言，作为快速回笼资金的手段，分割销售是解决其资金短缺的有效途径。就投资者而言，游离于楼市调控之外的商业地产日益成为理想的投资选择，而分割销售无疑是形成投资渠道的根本前提。

尽管如此，外在的合理性并不必然造就散售模式的成功，分割销售仍然面临着来自内部的诸多问题：

规划问题：从现有大量散售案例(如三里屯SOHO)来看，分割销售往往处在“一分就乱”的尴尬境地。究其根本，主要在于规划的缺位。散售模式必须建立在对业态整体规划的基础之上，只有这样才能够最大限度地降低因物权分散所导致的“耗散”效应。

人气问题：商业地产的发展离不开对人气(客流)培育。脱离人气考量的简单分割，往往造成资源的浪费。实际上，分割销售的分割度与人气高低成正比。人气旺可适当多分割，人气弱则尽量分割。要学会以商带售，以商推售的经营策略。

比例问题：分割销售归根结底是一个“度”的问题，对分割比例的设定一定要基于多方考虑。既要看开发企业的资金、对回报周期及收益的预期，还要综合考虑实际的规划条件与区位环境。

管理问题：分割销售不可避免地会带来管理中的分散化倾向，因此，有必要采取保姆式管理思路，以开发、运营商为主体，在既定的规则框架内，对存在于各利益相关方(尤其是物业与小业主)的诉求和矛盾做出及时的反应和处理，以最大限度地降低因“各说各话”所导致的绩效内耗。

此外，均豪物业管理服务企业于庆新总经理也指出，从物业角度来看，完全的散售模式往往是不可接受的，由于物权分割所造成的诸如业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题，从而加大物业管理的难度与风险，直接导致业主的租金回报的巨大损失。总之，比之于自持型商业，销售型商业的问题是一种“短期得利，长期失利”的问题，而长期失利的根本存在于因物权分散所带来的管理与运营的高成本和高风险。

走出困局：金融创新与司法规制所带来的思考

面对存在于销售型商业中的矛盾，与会代表一致认为需要从运营的角度入手，以创新优化营运模式来解决因内部分散所引发的种种问题。对此，中国华鑫国际信托投资部陈立洲经理和北京中永律师事务刘欣律师分别从司法规制和金融创新的角度为走出销售型商业模式困局提供了可能的途径：

金融创新：基于信托基金层面的经营整合

陈经理指出，尽管销售型商业存在着物权分散的问题，但可以通过金融创新的途径，在分散所有权的基础上实现经营权的统一从而解决上述问题。目前，商业地产的繁荣激发了金融行业尤其是信托业对房地产信托投资基金(REITS)产品的开发热情。对信托公司而言，涉足商业地产业务不仅有助于提升信托行业整体的管理水平，也能够为开发商提供更多的融资渠道。从目前的情况来看，信托公司可以尝试以财产信托等途径，在出卖信托计划的收益权的同时，统一商业物业的管理权和经营权。当然，受当前信托规模的限制，REITS即使短期放行，也很难完全接盘目前的信托计划。此外，在当前的法律框架下，信托资产的形成会产生额外税费，增加了执行成本。而且，国内多数信托公司尚不具备REITS的管理经验，投资人是否能够给予信托公司以足够的信任，仍然是个未知数。因此，尽管金融创新为优化销售型商业的运营模式提供了可能的方向，但在具体执行层面还面临很多问题。

司法规制：基于法律行政层面的合理引导

刘律师指出，金融创新尽管有助于解决销售型商业所存在的问题，但这种工具性手段的实现必须建立在合法性的基础上，但目前我国在这方面的立法存在着明显的不足。从法律的角度来看，销售型商业问题的实质是一个物权问题。尽管散售模式在短期内确实满足了开发商快速回笼资金和分散风险的需求，但从长远来看，分散的物权增加了业主达成统一意志的成本，使得统一的经营管理变得极为困难。尽管一些开发商通过回租的形式取得了对经营权的阶段性统一，但不能从根本上解决分散的问题。在这种情况下，需要呼吁政府公权力的介入，一方面，可通过司法规制，形成对建立共同经营，达成业主合意的外部强制力;另一方面，可通过配套行政法规，积极合理地引导开发商与业主合理协商处理经营管理中的“统分”关系问题。