11日，上海将《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》向社会公示，广泛征求市民意见。

相关部门对其内容进行了解读：

1、《租赁管理办法(征求意见稿)》修订的目的和意义

为规范本市居住房屋租赁行为，保障居住房屋租赁当事人的合法权益，市政府于2004年8月30日出台了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》(沪府发[2004]29号)，为促进居住房屋租赁市场的健康发展发挥了积极作用。但随着经济社会的发展，尤其是房屋租赁市场的进一步发展，也出现了一些新情况、新问题，其中的部分规定已明显滞后，难以适应当前的实际情况。具体表现为：一是出租人在租赁期间不按合同约定随意提高租金、随意解约，租赁期满无理拒绝承租人的续租要求，损害了承租人的权益；二是承租人不按合同约定使用房屋，拖欠租金，欠缴水电煤等费用，损害了出租人的利益；三是“群租”等不规范租赁行为时有发生，损害了相邻关系人的合法权益和公共利益；四是房地产经纪机构经营活动还不规范，居住房屋租赁服务还未健全，管理还未完全到位。社会各界要求修改完善管理法规，进一步规范居住房屋租赁行为的呼声十分强烈。

市委、市政府领导对此十分重视，人大、政协也十分关切，要求抓紧修订租赁办法。市政府已将制定和颁布《上海市居住房屋租赁管理办法》列入今年的规章正式项目。去年下半年以来，市房管局会同相关部门组织力量开展前期调研，在摸清情况、充分听取各方意见的基础上，形成了《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》(以下简称《租赁管理办法(征求意见稿)》)。

针对目前租赁市场中存在的一些突出问题，我们在修订起草过程中的总体思路是：涉及租赁当事人之间内部合同关系的，应坚持遵循“意思自治”等民法基本原则，主要通过制订示范合同文本和指引性条款引导当事人通过合同约定来解决；涉及租赁当事人与其他民事主体之间关系，或者涉及公共利益、公共安全的，则应通过进一步明确和细化市场主体的责任义务，规范市场主体行为，维护公共秩序。

2、《租赁管理办法(征求意见稿)》的适用范围

《租赁管理办法(征求意见稿)》适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其管理，包括市场化居住房屋租赁、公有居住房屋转租以及保障性住房租赁。

考虑到市政府对经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房等保障性住房的承租人、运营机构、租金标准等另有特殊规定，因此，除遵守《租赁管理办法(征求意见稿)》外，保障性住房租赁还应当遵守市政府的相关规定。

居住房屋按日(时)、按床位出租的，以及执行政府规定租金标准的公有居住房屋租赁，分别适用于旅馆业管理和公有居住房屋租赁管理规定，不属于《租赁管理办法(征求意见稿)》调整范围。

3、出租居住房屋的条件和禁止性规定

为了进一步规范房屋租赁行为，保护承租人对房屋的正常居住使用和安全，《租赁管理办法(征求意见稿)》在原有规定的出租房屋条件基础上，还增加了相应的禁止性规定。

《租赁管理办法(征求意见稿)》明确规定：出租的居住房屋结构及其附属设施应当安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件，且其出入口、通道等应当符合治安和消防管理的有关规定。对于违法建筑、不符合安全和防灾等工程建设强制性标准的房屋、危险房屋、违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租。

《租赁管理办法(征求意见稿)》还明确：一间原始设计用于居住的房间为最小出租和转租单位；禁止将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租；禁止将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住的房屋出租供租住人员居住。

4、居住房屋租赁的人均承租面积的要求

根据住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第八条的规定，结合本市近几年房屋租赁管理工作的实际情况，对人均承租面积标准进行了细化，明确承租居住房屋的人均居住面积不得低于5平方米。但考虑到承租家庭的租住生活的特殊需要，《租赁管理办法(征求意见稿)》作出一定的人性化处理，明确居住使用人之间属于家庭关系的，可适当放宽。

5、居住房屋租赁登记备案的要求

为加强居住房屋租赁管理，切实维护租赁当事人的合法权益，《租赁管理办法(征求意见稿)》根据住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第十四条的规定，明确：居住房屋租赁合同订立后三十日内，租赁当事人必须办理房屋租赁登记备案。为加强对居住房屋租赁登记备案的管理，房管部门将建立居住房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

6、居住房屋租赁的租金调整

居住房屋租赁的租金，属于平等民事主体之间的意思自治范围，原则上由合同双方自行协商，并在合同中约定。但对租赁期间出租人单方面随意提高租金的问题也作出了相应限制，《租赁管理办法(征求意见稿)》规定，居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当一次性确定租金；一年以上的，每年只能调整一次。