献策

终结新“遗留”问题

症结指向“预售制”

“国内普遍认为，房地产预售制是开发商可以在售房获利后，不负责的根本原因。”经过5年一线实战，“遗留办”相关负责人认为，国内房地产市场存在制度和管理的漏洞。

当记者问及历史遗留问题房产证何时能够全部处理完毕时，“遗留办”工作人员却表示出少许无奈。一方面，只有前来申请的遗留问题才进行处理，未申请者尚不在“遗留办”的掌握之中；另一方面，不符合条件范围的遗留问题，目前则没有解决的方案。而最让具体操办者发愁的，还是开发商诚信缺失后导致新的问题仍在产生。

“我们已经加大了对恶意违法单位或个人的处罚力度，协调公安、法院、检察院等部门，多管齐下，从行政、民事、刑事等各方面进行处罚，形成威慑力，力争从根本上遏制房地产开发的不良行为。”“遗留办”有关负责人表示，2015年，“遗留办”将会同海口市法制局制定出对涉及开发商责任的相关费用追缴方法，根据开发商违法行为性质的不同，从行政、民事、刑事等方面追究开发商的相关法律责任。

“但国内普遍认为，房地产预售制是开发商可以在售房获利后，不负责的根本原因。”经过5年一线实战，“遗留办”相关负责人认为，国内房地产市场存在制度和管理的漏洞。由于近10年来，房地产处于卖方市场，开发商入行门槛很低，资金实力普遍不强，地方土地财政的依赖较大，商品房预售制(目前只需投入25%即可销售)一经推出，受到各方欢迎——购房者认为预交房款可使房价更低，开发商解决了资金困难，地方政府认为促进了经济发展。但一些不讲诚信的开发商，利用与购房者之间的信息不对称，违规违法开发建设，又抱着“先上车后补票”的潜规则心态，试图将自己的行为合法化。倘若不能实现合法化，就获利跑路，把包袱扔给社会。

如2009年投入使用的名门广场二期，其商业部分超建，容积率升高，至今非住宅部分无法通过规划综合验收。近年开发商擅自加盖扩容和改变性质，被城市管理行政处罚和媒体曝光的案例还有：海口阳光巴洛克擅自增加一个建筑单元；三亚天赐18度蔚蓝小区加盖住宅楼层，私自扩建别墅；海口沁雅家园私自加盖2层；海口宝泰温泉花园私自加盖5层，等等。

随着历史遗留问题房产证的处置，消费者的成熟和市场的规范，房地产开发门槛越来越高，卖方市场向买房市场转移，开发商的不良行为也在逐渐减少，但尚没有一条约束“预售制”纵容开发商获利逃避责任的办法。

有熟悉房地产市场的人士献计献策，如海南可以率先出台住宅楼销售90%时必须办理“大证”(指开发商办完了一栋房子的产权总证)，才可继续售楼的制度。因为“大证”办理须在综合验收之后，接下来只需开发商将“大证”分割成购房者的“小证”。如此一来，开发商的非法所得成本(一般在10%以内)与未获合法所得相等，没有必要违法；二来开发商发布的信息也会与购房者获取的信息对称，间接提升了海南房地产整体形象。

而“遗留办”也在探索，是否能让银行监管企业账户，在资金上制约开发商的违法操作。(记者 刘贡)