追问

为啥会有这么多“无证房”

“很多时候，不是哪一个单位的责任，更不是哪一个部门在‘卡’。”海口市住建局有关负责人说，每个阶段各有成因。

历史遗留问题房产证产生的三个阶段

1上世纪90年代初的房地产泡沫阶段

2上世纪末、本世纪初的经济低谷，积压房地产处置阶段

3海南房地产跟随国内房地产上涨的黄金阶段

对于房产证办不下来，市民、业主往往会将问题向住建等政府部门反映。但深究这些房产证办不下来的原因，又可能涉及建设单位、规划、人防、税收等，情况五花八门。

“很多时候，不是哪一个单位的责任，更不是哪一个部门在‘卡’。”海口市住建局有关负责人表示，2009年的调查摸底，全市约有300多万平方米“无证房”，拿不到房产证的购房者超过3万户，没有规划报建的项目具体数量则无法统计。

这位负责人认为，每个阶段，都有每个阶段的特殊原因，既与当时的宏观环境有关，又与当时的政策规定脱不了干系。

如上世纪90年代初，海南开始了大规模房地产开发浪潮，待房地产泡沫破灭后，许多开发商跑路，给当时的购房者造成了巨大损失。一方面，开发建设单位违规建设，加盖、违法封闭架空层，达不到消防要求等等造成无法进行综合验收；另一方面，开发商跑路后，也没有主体去组织验收，没有人对办理房产证负责。

直到1998年、1999年处置积压房政策出台，解决了一部分购房者的办证问题。但政策适用期截止后，仍遗留了一些房产证没有办理完毕。而这个阶段，为了加快烂尾楼的续建，部分开发商申请了少许加盖、扩建等手续，以弥补停缓建工程操作的损失，并得到批准。

当海南房地产又开始复苏，建设单位的违规操作仍然存在。由于违法成本低，利润大，如每栋多加盖一两层楼房，超容积率，擅自改变规划设计用途等，开发建设单位一厢情愿认为只需补交少量城市基础建设配套费等，就能获取几百万元甚至上千万元的利润。但国土和规划部门根本不可能同意通过补交费用将违规或违法建筑变成合法，于是又造成了新的历史遗留问题房产证。

“事实上，只要严重影响规划，或者加建对整体的结构安全造成隐患，规划部门绝不敢认定改变规划的合法性。”一位规划部门工作人员解释道。

“还有因拖欠工程款，工程转包造成工程建设资料遗失，做不了工程竣工验收的；开发商属于项目公司，建完一个项目就分红、解散的……因为这些开发商在开发建设过程中存在违规建设、销售和交付，以及欠缴税费等违法、违规行为，造成建设项目不具备办理综合验收的法定条件，使得众多购房者买房入住多年无法拿到房产证。”“遗留办”工作人员粗略统计，因开发建设单位诚信缺失导致办不了房产证，占所有历史遗留房产证的一半以上。

历史遗留房产证办不下来，从开发主体分类，另一大类就是建职工房的国营企事业单位。早些年，由于内部职工的住房需要，政策允许在单位自有土地如院内、厂房内、校园内建设房屋，由于当时办理产权登记意识淡薄，大都处于“只管住下去”状态。但随着单位改制、转产、破产，单位无力组织验收办理房产证，造成大量职工住房变成“无证房”，让原本生活困难的职工失去住房保障，办证诉求强烈起来。