近日，国家统计局公布了2011年1-5月份房地产行业运行数据，方正证券认为总体来看，行业投资依然维持高位增长，商品住宅新开工增速与前4月相当、销售增速有所好转，行业资金来源状况略有好转，行业景气度继续缓慢回升。此前，中国房地产指数系统百城价格指数显示，2011年5月，全国100个城市住宅价格指数环比上涨0.53%，涨幅与4月（0.4%）基本持平，其中环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有67个。也就是说，截至2011年5月，中国房地产市场运行较为平稳。

方正证券认为从房价调控效果来看，假设每月上涨0.5%左右，年涨幅将能够控制在10%以内，众多城市可以达到此前公布的房价年涨幅不超过地方GDP和人均收入增长的目标，无论中央还是地方政府，可谓皆大欢喜。其实对于普通居民来说，也基本上可以接受房价缓慢上涨，毕竟只要调控政策不放松，房价大幅上涨的预期就不会出现，恐慌性购房情绪就不会出现，投资投机性购房需求受限购限贷及投资回报不确定影响，也不会另辟蹊径进入市场。我国房地产市场也将达到政府的长期稳定发展的目标。

方正证券认为市场担心调控政策影响到行业投资，从而影响到行业投资对上下游的拉动，最终影响到我国经济的增长，所以导致调控政策将会半途而废。但从最新的投资增速34.6%来看，这样的担心显然可谓多余。尽管前5月保障房的开工量不是很乐观，但住宅投资增速仍然高达37.8%，虽然不知保障房投资对商品住宅投资下降的弥补有多少，但对稳定行业投资的增长确实起到了很大的作用。住建部已强令要求今年1000万套保障房在11月底前必须全部开工，所以，有理由相信，行业投资在全年都会维持高位的增长，对行业的调控政策也将难有放松。

方正证券认为开发商在应对行业未来的风险时，首先就是调整其开工计划，从全国商品住宅新开工面积增长来看，已经从2010年约40%的增速下滑到前5月的20%左右，其实，若全年维持20%的增速，也足够可以满足目前的需求。从5月单月商品住宅销售来看，同比增长近18%，主要缘于去年4月下旬的调控，从前5月累计来看，同比增长8.5%，与2010年全年增速接近，可以这样认为，目前的销售数据反映的几乎是刚性需求，也就是说，若调控继续把投资投机性需求拦在门外，很快房地产市场将呈现供给大于需求的状况。

再从房地产行业的资金来源看，紧缩的信贷政策、销售回笼资金的放缓，导致行业资金来源同比增速维持在低位，开发商也不得不寻求多种路径去自筹资金。

目前，高企的CPI、负利率环境下，期待房价大幅度的调整在理论上也实在说不过去，因为刚性需求担心银行存款继续贬值会理性选择进入市场，而现有的刚性需求支持不温不火的楼市也没有太大问题，开发商虽然有压力，但也难以形成一致下调房价的销售策略，方正证券认为这种情形则为政府大力推行保障房建设带来了契机。

                                                       （方正证券 周伟）