中介将进入新一轮调整期

我爱我家企划总监陈萌

走势分析：现阶段处于调控的关键时刻，一旦政策有所放松，被抑制的需求将会大量释放，房价报复性反弹，预计明年各项调控政策仍将持续执行，成交量持续低迷，仅以刚性自住型需求为支撑，预计明年成交量将延续今年以来的低迷状态。

价格预测：严格的楼市调控政策下房源成交价格逐步下滑，购房者观望气氛浓厚，使得楼市逐渐向买方市场过度。在买方市场下，定价权掌握在购房者手中，房源议价空间增大。在所有片区中，由于环外片区配套设施不完善，高端片区房源总价较高，均不利于自住型需求释放，因此环外片区和高端片区房价或将率先大幅下滑。

板块解读：市场的深度调整下，购房需求仍将集中于婚房、拆迁等刚性需求的释放，而此类需求所青睐的片区往往集中于交通设施便利、生活、教育、医疗等配套设施完善的片区。因此市内一些传统的片区仍将保持成交的活跃度。尤其地铁的开通和新商圈的落成都会使得其周边的二手房租售市场较受关注。

应对措施：受市场成交量的持续下跌影响，二手房中介行业经营收益大幅下降，关店现象大规模的出现。一直到年末大型企业开始不同程度的瘦身或调整。同时在寒冬下仍保持较高活跃度的区域进行门店的扩充与新增等。同时，2012年随着《房地产经纪管理办法》的严厉执行，中介行业也将开始进入由政策法规所带来的新一轮调整期。

二手房涨跌将趋平稳

链家地产市场部经理王倩

走势分析：2011年，无论是新建商品住宅还是二手私产住宅，与2010年同期相比均有所下滑，充分说明了楼市的调控政策对全年的楼市成交造成了深远的影响。国家在去年年末已经表示在今年依然坚持对房地产调控的决心不动摇，因而预计2012年全年成交走势将继续平缓下降，上半年将会延续11年底的成交趋势，价格方面，可能在一些高端区域价格将继续下滑，议价空间逐步加大，在春节过后随着租赁高潮也会随价格的进一步下调带动买卖成交。

价格预测：价格方面，由于国家调控政策在2012年依然不会松动，上半年内，预计二手私产住宅成交价格不会出现大幅度的涨跌变动，可能在一些高端区域，如梅江，奥城等地区由于业主心理面对市场成交状况承受压力不足价格会继续下滑至10%—20%之间，议价空间进一步加大，刚需购房者壳随时根据价格变动选择出手时机。

板块解读：预计2012年天津楼市的区域发展会如同一线城市的发展趋势，成交性价比较高的环城四区将受青睐继续倾斜，而随着天津城市轨道交通建设的不断完善，西站周边板块逐步升级，楼市升值空间加大，一些区域由于轨道交通建设涉及到的拆迁问题，如下瓦房，金纬路地区的二手房源也会相对紧俏，有需求的市民还应提前做好购房准备。

应对措施：作为中介企业，面对市场的变化，成交的低迷，我们更应该加强自身的服务水平，针对目前已有的经纪人，要加大培训强度，促使服务升级，而对于公司新进的人员，严格把握招聘关，从文化素养到个人能力都要求均衡发展，同时我们积极对已成交的客户进行回访，完善服务需求，积极改进，为津门购房者提供更加便捷更人性化的购房服务。

楼市将寻找新的平衡点

仕一邦大宗交易部总监韩鹏

走势分析： 2012年的楼市会在调控不放松的情况下逐渐寻找新的平衡点，会出现并实施严格的差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，出现各种政策或者手段来优先保证首次、刚性购房家庭的购房需求和信贷需求。

价格预测：2011年调控下的楼市目标之一：“遏制房价快速上涨”的目的初步达到，但不可否认的是，房价跌幅并未达到人们所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨，楼市2012年调控延伸不会有大的改变。但持续低迷的房地产市场，会促使部分重点城市重估区域房地产的定位，这将深刻地影响市场预期，进一步削减房价反弹的“心理基础”，一线城市的房价上涨的可能性极其小。当然也不排除一些二、三线城市房价2012年仍然小幅上涨。出现上涨动力的“转移”。

板块解读：对于天津来讲，2012年楼市的重点关注区域还是市内六区，地段与区位价值依旧是重点关注的首选，其中由于河东区的未来新盘体量比较多，特别是河东六纬路的改造工作已经进入高潮期，该区域的关注度会在2012年急剧增大。随着交通，特别是天津地铁网络的逐步建立和完善，天津城郊区域的楼市关注度也会逐步提高，尤以西青、津南、空港为主，并且他们的价格优势更具明显，2012年的发展速度会更加受到一定的重点关注。

应对措施：在调控政策基本方向不会改变的现实下，合理并保证首套、刚性购房者的购房和信贷需求，并为防止上涨动力的区域“转移”，要通过责任机制严格确保政策执行到位。同时在观望情绪更加浓郁的市场氛围中，合理分析购房者购房自身需求方向和内容，寻找自己适用的购房方向，不要幻想房价的大幅下跌，适当适时解决自身的购房需求。