保障性住房是发展重点

天津财经大学房地产经济研究所所长谷俊青

走势分析：进入2012年，楼市走向仍备受社会关注。我认为，楼市房价会继续在政策预期的目标下运行。主要依据是：第一，中央经济工作会议再次重申促进房价合理回归；限购、限贷、限价等多重调控政策尚未松动；房价下降尚未呈现出稳定趋势；因高房价产生的社会不和谐因素尚未消除。第二，保障性住房是发展重点。中低收入偏下的家庭、适婚青年、大量进城务工人员是依赖限价房、经济租赁房等不同类型的保障性住房的主体，他们期待通过保障性住房，实现“安居乐业”的梦想；养老型住房严重不足，这是老龄社会保障性住房需求的突出特点。第三，面对“稳中求进”的2012年中国经济，楼市调控亦需“稳中求进”。

价格预测：从楼市总体运行状况分析，市内六区的楼盘价格变化不大，环城四区及其他区县的楼盘，包括外环线以外的一部分楼盘，平均价格有所下降，其中不乏保障性住房价格所产生的拉动作用。

板块解读：与全国相比，天津的房价从没有大起大落。2012年，受国家政策影响，上升空间暂不明显，外环线以外的一部分楼盘价格，会因区域环境或配套设施不完善等因素的影响，难免小幅下滑。

应对措施：限购、限贷、限价只是权宜之计，要达到房地产市场平稳、健康、持续发展的目的，要法治、要符合市场经济发展规律、切莫用没有办法的办法拯救楼市。

龙年房价将平稳有序

天津社会科学院城市经济研究所研究员经济学家陈柳钦

走势分析：当前房地产市场呈现成交量显著下行、市场不断降温的状况，反映出房地产调控政策取得了一定的成效。随着各项调控政策的施行，将对房地产市场的规范产生积极的影响，也预示着房地产暴利时代正在慢慢终结，房价将更有序平稳。

价格预测：为了使房价回归到合理水平，今年货币政策、财政政策、税收政策等都有可能再发力，房地产调控政策必须有其持续性。未来房地产调控政策或松或紧，地方政府的态度很关键。对于天津而言，刚性需求依然会主导2012年楼市。如果当前房价下降15%-25%，市场有望迎来刚性需求短期规模入市，交易量将有所提升。同时，改善型需求购买力受限购政策影响，其难以形成有效需求，所以对后期市场的影响不大。但限购限贷等政策方向持续实施至2012年初，那么楼市将迎来实质性调整。在调控政策持续趋紧的情况下，不断萎缩的成交量、持续增加的库存以及愈发吃紧的资金链这“三座大山”正加大房企降价压力，大型房企降价促销或成主流，并很可能引领楼市价格出现规模化调整。

应对措施：预计到2012年3月左右，房价应该是向下调整时期，调整幅度20%左右，3月后平稳发展期，从中期看，天津市房地产市场仍是稳步发展的趋势。因此，对于天津市房地产市场未来的发展，未来天津房地产市场需求仍将较快增长，但需求结构将迎来趋势性转变。

市场下半年将有望加暖

知名房地产专家付旭东

走势分析：随着2012年上半年政策调控的持续，市场成交量可能持续走低。房地产市场在今年的下半年有望回暖，但受到国内外诸多政治、经济等因素影响，仍存有较大变数，住宅市场尤其如此，风险较大。

价格预测：在当前市场成交低迷，购房者观望加剧的背景下，越来越多的开发企业会选择“以价换量”的策略进行销售。房价水平也会相应的有所下调，如需判断拐点，则需将房地产市场置于更大的宏观经济背景之中，在4、5月份进一步观察国际经济政治形势以及国内政策走向。

板块解读：热点板块遵循着地段价值、升值潜力等原则。今年受到关注的板块市应该还是市内六区刚性需求较为集中的板块，以及梅江、团泊湖、滨海、生态城等热点板块。

应对措施：站在开发企业的角度看，由于住宅开发存在相当大的政策变数，应谨慎开发或放缓脚步，地产形势从长期来看仍会有相当的发展期，但要更加重视产品的个性化和品质的优越。地产企业应更加重视管理水平的提升，提高核心竞争力，更加涉足旅游，商业服务等朝阳类行业的相关地产开发。此外，未来住宅项目之间的竞争也将更加考验企业的产品设计功力，对空间使用的创新设计成为关键。