住房发展的模式要逐步形成双轨制

调结构的问题内涵非常丰富，也有改变自有的住房方式的含义，未来通过一系列政策的连续调控之后，住房发展的模式要逐步形成双轨制，或者是双体系供应模式。在商品房和保障房之间要形成合理的市场结构，同时通过一系列政策实施，要抑制、遏制投资性需求，让住房回归到它的居住属性，在市场的存量房和增量房的结构配比上，对存量房的市场地位要做更多的培育和提升。以北京为例，去年二手房的成交规模和一手房的成交规模已经出现了2比1的模式，这对于未来像呼和浩特这样二、三线城市的来说会面临问题，存量房市场的地位会随着市场的发展出现主次地位的换位。

去年房地产成为唯一一个投资增长高于城镇固定资产投资增长的行业，今年前两个月房地产投资仍然保持35%以上的增长速度，这当中不能忽略的是保障房的投资在很大程度上有效的替补了商品房投资产生的影响，使得房地产投资依然能够保持相当的增长速度，各地在保障房建设方面明显的提速。在严厉调控住宅市场的过程当中，商业地产、工业地产等非住宅市场投资的明显增长，迎来了更多的关注，吸引了更多的资源。

房地产市场的未来走向

房地产楼市调控政策对未来市场有什么影响呢？由于调控政策的实施，特别是北京一些城市的限购政策，给市场带来很多间接的相关影响，首先是限购城市的外围区域的楼市出现了意想不到的“被春天”现象，如：河北省的十几个环首都经济带房地产项目出现了交易火爆的现象；很多城市小产权房被更多的人群关注，成交量被激发，成交量快速上升的现象；相关的户籍限制使得纳税、社保证明开据的中介行业“被春天”。从住房供应的角度我们可以判断，未来市场中心会更多地转向二、三线城市。另外受调控政策的影响，未来中小套型，特别是90平米以下的普通商品房会成为市场的主流产品，去年我国成交房源中90平米以下的产品占到将近60%以上，万科实现了销售额千亿的跨越，其成功之道就是坚持主流产品的开发。

随着保障房政策的大力落实，特别是保障房政策的实施状况会成为中央对地方考核问责的基本内容，所以脱困型的需求会成为地方政府的施政重点。特别是今、明两年，保障房的需求会成为市场需求的重要方面，甚至是市场主体，主流的需求会反映出刚性需求的特点，首次买房，自住需求，在面积上表现为普通房会成为主流产品。无论是改善型、享受型、奢侈型的需求将来会面临更高的购买成本和养护成本，投资、投机性的需求在当前这一轮严厉的限购政策下影响的是出台限购令的区域市场，居住郊区化会成为未来区域中心城市住房市场的基本趋势。

房地产调控对于商业银行的影响

随着住房市场供应模式的改变，以及保障型住房投资的提速，未来住房市场供应模式和开发主体会发生根本变化，这些变化显然会深刻影响商业银行未来开发贷款的客户选择。在这一轮调控当中，政府运用了差别化信贷政策，并伴随利率上调的手段，这些政策的实施毫无疑问会影响到商业银行未来房贷业务的盈利状况，同时，限购政策对于投资、投机性的挤压也会降低商业银行的信贷风险。商业银行在选择客户的过程中，无论针对企业客户还是个人客户都会面临两难的选择。未来房地产的开发主体会发生变化，更多的企业会投入到保障型住房的项目建设，这一类企业会成为我们商业银行未来在开放贷款中的基本选择。目前的政策对于保障性住房用户的限制，公共租赁房之外，购买商品房的客户一定是首次购房，首次置业的客户的资金状况、还款能力和过去相比会出现比较明显的变化。

如何应对这些市场的格局变化？需要引起商业银行的重视。首先要密切关注政策与市场的变化。从去年年初以来，银监会、央行以及各地的相关管理部门都出台了一系列的相关调控措施，商业银行的决策者未来对于政策面、市场面的关注需要投入更多的时间和和更大的关注度，在房贷的放贷方面、在客户的结构调整方面都需要做相应的变化和调整。同时，随着存量房市场规模的扩大、市场地位的提升，以及保障性住房投资力度的加大，在存量房、保障房以及非住宅项目投资中，商业银行未来需要提高关注，这是可以拓展的增长点。