房地产是资金密集型行业，对金融有很强的依赖性，房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务是不可或缺的。我国自房地产市场建立以来，房地产市场的发展就和金融市场的发展紧密地联系在一起。购房抵押贷款使消费者的潜在购房需求得以转化为现实需求，开发企业获得的银行开发贷款促使其完成新建项目的建设。当国家进行宏观经济调控时，作为主要调控工具之一的金融手段，不可避免地要对房地产业产生影响，特别是当房地产业对于金融业依存度越高时，所产生的影响也将越大。房地产价格的走势将直接影响到国民经济和GDP增长，也影响金融资产的质量，是金融界长期研究的课题。因此，内蒙古银行业的决策者们密切关注着陈国强先生关于房地产调控政策的解读。

陈国强 中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长、博士、资深房地产研究专家，主要从事房地产政策、土地政策、商业地产等领域的研究。

减、加、调、管房地产调控四字要诀

大家知道，从去年以来，中央连续三轮密集出台了房地产的调控政策，政策当中既有国务院层面的新国十条、新国八条，也有住建部、国土部等各个部委出台的一系列政策，我从个人角度总结了“四字要诀”：

首先是“减”，就是当前最新一轮的新国八条以限购为重点手段，达到抑制投资的效果，政策的目的可以理解，这个减法考验的是企业的抗压能力，特别是企业的资金能力。第二个字是“加”，重点就是扩大保障房建设，保障供给，因为保障房投资可以理解为中央政府请客、地方政府买单，所以很大程度上“十二五”期间的保障房建设考验的是地方政府的买单能力。第三个字是“调”，调整目前房地产的市场结构，缓解供需矛盾。第四个字“管”，规范市场的管理，重要目的是加强市场的规范化，特别是对于市场当中存在的一些囤地不建的现象加以限制。

房地产调控关键要做好“加减法”

政府在调控中如何运算加减法？在新一轮的调控中，无论是加法还是减法迄今为止都达到最大了力度。加法，“十二五”期间总计规划了3600万套的保障房规模，今年要达到第一个1000万套，去年全国房地产成交总量是10.4亿平方米，其中包含住宅和非住宅，以套数来算大约是900万套，所以今年1000万套的保障房已经超过了去年的成交总量。减法，如北京的限购尽管带有非常明显的行政性色彩，但是我认为这应该是最容易显现调控效果的手段，也是治理当前楼市的一剂速效药，因为北京市场带有相当的特殊性，外来需求占了大约40%，二次、三次买房的购买比例也占有非常高的比重，所以限购政策可以实现冻结市场投资性需求的短期效果。

实际上政府是以减法来换取加法的时间，推进保障房建设投资业面临诸多的问题。但同时新一轮调控当中我们也有两点担心：首先，在做减法的过程中，也就是采取限购、限贷、限卖的措施时担心会误伤市场的合理需求，包括一些改善性的住房需求；其次，我们担心在以空前的力度做加法的过程中，在保障房增加的同时会产生对普通商品房市场的挤出效果。所以在加减运算当中，我们希望减法不要过于明显地误伤市场的合理需求，在加法中既要做保障房的加法，同时也不能忽略对商品房的增加供应。