蓄客不充分，又要争抢客户，这是9月上市的各大项目营销经理的难题。

“现在开发商能抢的，大多是因为调控所积累的观望型客户，而注定是低价房之争。”温立伟表示，各大开发商将首先把集团内部的城乡结合部项目、低价房推出，以期加快回笼资金。

协成机构副总裁王裕仁也表示，9月份北京市商品住宅的供应量将持续走高，且以中小户型房源为主。

但另一不愿意透露姓名的企业老总指出，即便九、十月迎来降价潮，也不代表开发商要放弃高利润。

许多开发商其实是在用低价房保高价房。高利润项目基本都不会动，甚至为了达到保值的效果，还可能暗中涨价。

“割肉”换血

低价房之争或许是场“血战”。

开发商最关注的存量房数字正逐月上涨。以北京为例。据北京房地产交易管理网数据统计显示，9月1日，北京商品房住宅库存已经达到100001套，创造了年内最高，相比4月17日的市场最低点84844套，库存增加超过15000套。

而供应量在剧增。按照目前的施工面积及新开工面积计算，今年4季度将迎来新增供应高峰。在此情况下，存量房可能猛增。“当存量在10万套时，北京就会形成供应压力；到15万套时，竞争就会非常激烈。”温立伟认为。

北京某项目市场部经理向记者诉苦说，集团近日强制其北京公司旗下项目进行促销，令他很难接受。因为坚持了四个多月的观望，该项目即便不做任何促销，也可以把房子卖出去，取得更高的利润。但集团老板认为，由于公司近期在海南有购地行为，需要资金支持，而临近年底，需要冲业绩，因此必须舍弃北京项目部分利润。

他们最终选择的促销方式是，每平米赠送价值2000元的精装修。这包括前期签订购合同的业主。为此这家上市公司需要付出将近12.5亿的资金。

中国社科院金融研究所研究员尹中立认为，有关部门对房地产类上市公司的融资、再融资做出了明确限制，信托渠道也更加严格，开发商资金链面临严峻的考验。

据中弘北京像素市场部经理龙坤了解，除了少数不受现金流影响的公司，他所调查的项目，要么会在9月选择降价，要么就会提高性价比。

传统的打折促销，是一个潮流。

据协成统计数据显示，9月份北京市进行优惠促销的项目可能达到120个。

开发商除了采取打折促销、特价房促销和诚意金抵房款等方式外，还将赠送精装修等。如首开铂郡（东直门外新东路东侧），预计9月中旬开盘，均价35000元/平方米，较预期40000元/平米有所下调，同时送精装修。

促销力度也有所增强。部分项目出现较大折扣，如珠江奥古斯塔城邦、珠江摩尔国际和顺义的香悦四季全款92折。而北京大兴区即将入市的旭辉·紫郡、东亚·马赛公馆、首邑·溪谷等项目也纷纷调低预期，开盘价为16000元/平米，较区域的二手房价格低2000元/平米左右。

北京中原三级市场研究总监张大伟认为，低价开盘才能热销，高价就会积压，已成为市场主要特点。这将使得越来越多的纯新盘选择低开，甚至低于区域二手房的价格。商品房的低价将明显拉低区域均价，北京市价格的再一次普降很可能在9月出现。

来源：21世纪经济报道 编辑：邓京荆