原因一：门槛高选举难开展

华东理工大学社会与公共管理学院教授郭圣莉认为，依据现行法律规定，成立业委会门槛甚高，单说选举要求的“双过半”就很难达到。中国的社区一般来说在2000~3000户左右，少则几百，多则上万。以5000~6000人左右的社区为例，召开业主大会选举业委会仅在场地上就做不到。在实践中代之以征询意见的方式，一个小区要完成全部征询，没有数月也很难做到。

原因二：内外部阻力干扰大

一位不愿意具名的专家介绍，从实践工作来看，业主组织选举、换届的工作也存在巨大阻力。这些阻力主要来自几个方面：

首先是来自开发建设企业的阻力。据其分析，一般而言，开发建设单位在开发某个项目时，多少会遗留一些问题，业主组织一旦成立势必维权，与开发建设企业产生矛盾。

其次是来自物业企业。部分物业服务企业担心成立业主组织，会对他们的工作形成监督压力，至少不会非常主动去支持成立业主组织。

第三是来自于既得利益者的阻力。比如有的业主在小区里擅自占用公共部位，搞了一些违章搭建，他们当然不愿意业主组织成立之后干涉他们这些行为。

原因三：业主权益意识淡薄

市住建局介绍，业委会成立、换届难的另一个重要原因则来自业主自身。

深圳市物业学会常务副会长兼秘书长曾滔介绍，业主的公民意识差、对自身权益漠视、不懂得如何表达公共意愿也是业委会成立、换届难的原因。他说，目前业主维权最大的问题就是不懂法、不守法和不会用法。业委会要真正发挥作用，最重要的是要有理、有序、有效。

市住建局介绍，根据法律法规规定，业主大会是一个物业管理区域的决策组织，业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。业主委员会作为业主大会的执行机构，不具有重大事项的决策权。但现实中，由于业主大会会议往往难以召开，因此大部分业委会实际上集决策和执行权于一身，在缺乏外部有效监督的情况下，一些业委会就出现了运作不规范的现象。

原因五：政府监管、服务及协助难到位

市住建局介绍，目前从国家到地方的物业管理法律法规对业主委员会的性质和法律地位均无明确界定，在一定程度上造成了业主委员会的法律权利与义务的不对等。尽管《条例》中对违反数种情形的业委会责任人作出二千元以上五千元以下罚款的规定，但实践中业主委员会及其委员难以承担法律责任，业委会的日常运作某种程度上而言已游离于政府的监管范畴之外。（深圳商报记者江晓蚕）

先前报道

20年前，深圳诞生了中国内地第一个业主委员会，但目前面临成立难、换届难困境

小区业委会 何以仅三成

香格丽苑业委会将小区隔空层空间进行改造，成为小区的棋牌室。

【核心提示】1991年，深圳诞生了中国内地第一个业主委员会。时隔23年，深圳业主组织的成立、运作状况却没有继续走在前沿。深圳商报记者经过调查了解到，目前深圳住宅小区超过4200个，但仅三成成立了业主委员会，其中还有相当一部分处于运作不良的“僵尸状态”。业主委员会成立难、换届难、运作不良的现状，不仅与现行的法规政策导致的高门槛有关，也与来自社会各界尤其是物业服务企业的阻挠和压力有关，更与业主自身权利意识淡薄分不开。

香格丽苑业委会引进新物业后，将原本黄土裸露的入户路面硬化。 深圳商报记者 林晓斌 摄

天景花园：“电费纠纷”催生内地第一个业委会

记者从一篇《中国内地第一个业主委员会诞生始末》的文章中了解到，小区业主多缴电费是促成我国内地第一个业主委员会的原因。

1990年，万科集团首个住宅项目——天景花园在深圳落成，共有190套住宅。当初天景花园规划时设计了两台变压器，分别供给住宅楼和商铺，但入住一段时间后发现供给居民楼的变压器负荷不足，管理处便向供电局申请将供给商铺的变压器补充用于居民楼的用电。这样与一般住宅相比，业主的电费要高出许多，引起业主不满，有些业主干脆不交电费，要求物业管理处尽快想办法解决。随着业主的意见越来越大，物业管理人员意识到很难与业主一一沟通，但如果找一小部分理性的业主，坐在一起协商解决办法可能有利于问题的解决。经与部分热心业主商议后，很快决定以成立“业主管理委员会”的方式来搭建一个沟通平台。

1991年，天景花园业主委员会成立大会暨第一次委员会议召开，经各楼栋所推选出的第一届15位业委会委员全体参加了会议，全体与会人员对业委会章程、用电、水使用及费用情况、增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题进行了讨论，并就议案形成会议决议。就此，中国第一个业主委员会正式宣告成立。此后，经过一位委员的沟通协调，终于征得供电局同意天景花园可以按照居民用电收费，困扰管理处半年之久的难题就这样迎刃而解了。

1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布实施，天景花园开创的“业主自治与专业服务相结合”的共管模式被正式纳入其中。从此，业主委员会这一创新的社区组织模式在全国推广开来。