冬天至少还有一年

2011年，楼市经历了最深刻的变化。在即将来到的2012年，郑州又会朝着怎样的方向发展呢？对此，作为本土房企的领军者和掌舵者，胡葆森有着自己的思考。

“调控有两个目的，一个是控制房价的过快上涨，另一个是调节不合理的供应结构，改变大户型供应偏多的市场局面。”在胡葆森看来，当下郑州的房价处于一个相对合理的区间，所以并不是调控的重点所在。

支撑这个观点的是他对楼市运行的洞察，“一般来说，户均收入与房价比在1∶5到1∶6是比较合适的，大了就属于虚高。”胡葆森认为，郑州的房价收入比大约在1∶7，处于稍高的位置，但相比于一线城市动辄1∶20甚至1∶30，郑州依然处于性价比较高的区域。

但对于调控之下的2012年，胡葆森并不很乐观，“冬天至少还有一年的时间。”他说。

实际上，多年前他就有此预见，所以在2011年之前，建业集团已经在河南全省18个地市布局完毕，并将在2013年实现在50个城市同时建设100个项目的阶段目标。

“夏天不凑热闹，冬天也不悲观”，这是胡葆森对建业战略的总结，也是面对冬天的应对之策，在他的规划里，2012年，建业迎来二十周年庆典，在第三个十年，建业将全面进驻河南108个县级城市，实现“百城建业”的梦想。

“中原经济区建设正在加快推进，以城镇化为核心的‘三化’建设无疑给房地产很大的增长契机。”时下楼市虽然是冬天，但关于未来，胡葆森认为还有很大的发展潜力。也正是基于楼市长期看好的判断，他建议普通购房者，不必单纯看房价高低，更应关注房子的性价比，并选择合适的时机出手。

楼市或进入良性轨道

2011年，河南德润置业作为最耀眼的黑马在郑州楼市风头无二。

随着“二七新城”规划的加紧实施，郑州南城正以前所未有的发展潜力和爆发力，呈现在世人面前。同时也将担当郑州都市区建设桥头堡和先导者的历史重任。

而德润黄金海岸则把握这一关键时机，主动融入到郑州都市区生态文化城的建设进程，2011年郑州楼市一骑绝尘。

“今年10月份的时候，项目销售数据显示受到了调控影响。宏观政策具有延后性，明年全年限制性政策将对楼市产生较大影响。”李爱国说，到明年下半年由于刚性需求逐步释放，市场表现将有所缓解。李爱国表示，随着各地加紧落实保障性住房建设目标，商品房供给结构性矛盾将逐渐得到缓解，楼市调控也将逐步放缓，相对应，楼市将步入稳中有升的良性轨道。

李爱国对楼市长期发展表示乐观，他表示随着投资渠道的多元化和城市化发展的推进，中国楼市还将有15年左右的黄金时间，在稳中小升的曲线下，房地产后市长期看好。

明年房价稳中有降

王莉芳是业界少有的知性美女老总。对于2011年市场形势，王莉芳表示，开发商经历了一个从有恃无恐到降价促销再到寻求出路的过程。王莉芳说，今年年初的时候，由于开发商在上一轮地产牛市中攒足了弹药，对这场调控大多都持轻松观望的态度。随着调控力度空前的措施出台，市场陷入空前停滞，开发商无奈之下只好纷纷降价促销另寻出路。

王莉芳认为，2012年郑州房价将持续稳中有降态势，一方面宏观调控继续进行，另一方面，调控压抑的刚性需求将次第释放。明年楼市的调控政策在持续严厉之后将转向温和过渡，因此，来年楼市销售将呈现持续观望和稳定上涨共存的局面。王莉芳表示，2012年雅宝地产的整体策略将以稳定调整为主，对于在售项目将实行稳健的销售政策。

王莉芳说，首次置业和改善型购房的购房者，更加注重商品房的建筑质量和物有所值的价格。雅宝置业将在新的一年里认真研究满足购房者的真实需求。目前在售的项目雅宝东方国际广场是一个包括住宅、写字楼、商业的高端城市综合体项目，目前正以亲民价对外销售。

虽不乐观 但还有机会

2011年，不断出台的宏观调控政策彰显了中央政府对楼市调控的决心。随着调控政策的持续作用，房地产市场已然进入下行通道。在这样的大环境下，市场面临着多方压力，楼市走势扑朔迷离。

对此，河南中豪置业有限公司总经理李钧认为，调控对市场的打击还是很大的，市场整体的供应量、成交量等都有大幅萎缩。在这种情况下，要保守看待明年市场。

李钧说：“一年来，楼市的一个显著变化是目标消费群体的转变，刚需逐渐替代投资和投机需求并形成对市场的支撑之势。不过很明显，限购、限贷、提准等调控政策产生的效果，已经超出了对投资客的影响，甚至波及部分自住需求。与此同时，政府打击‘捂盘惜售’，从多方面收紧银根，开发商资金链渐紧，中小房企面临‘失血’危机，现金为王成为越来越多房企的共识。而后续政策是否依旧严厉，恐怕对于房企来说无疑是最大的未知压力。”

因此，李钧认为，2012年，面对不明朗的宏观经济走势，针对楼市的调控政策恐难放松，调整和严控无疑依旧是2012年房地产市场主旋律。

但同时，李钧也认为，2012年的房地产市场，虽不会很乐观，但还有机会。“目前的市场正处在一个胶着的状态和与政策博弈的阶段，很多老百姓也都在观望，等待合适的出手时机。”

李钧担心的是，持续严厉的宏观调控，或许会使中长期供应断档。“开发商出于资金压力，就会放缓或停滞开发，开发量的减少将直接导致中长期供应减少。”

观望气氛仍将弥漫

作为中原地产“美丽地产”的代言人，美景置业在成立八年之后开始了集团化运营。八年来，美景集团先后投资开发建设了多个精品项目。进入2011年，美景鸿城“鸿福”8月销冠全城，9月开盘当天即清盘，第三季度又荣获郑州住宅市场销售面积、销售套数双料冠军……一次次在弱市取得销售佳绩。

在市场普遍观望之际，美景集团逆市强势出击，目前正积极运作多个大型项目。其数量之多、规模之大无不令业界震惊。这些项目包括：郑州高新区美景之州和美铭科技园项目、郑州大北区美景麟起城项目、新密伏羲山风景区羲皇圣地美景项目、郑州西北区纳帕美景庄园项目、郑东新区美地麟洲项目等。

赵诣认为，2012年郑州房价将稳中有升，而明年楼市宏观调控也将持续严厉政策，政策放松可能性较小。明年郑州楼市仍将弥漫观望气氛，购房者对楼市调控打压房价的预期仍然高企。对大部分开发商而言，明年楼市销售仍将比较艰难，开盘售罄、排队购房的局面将难以出现。

深度变革期来临

2011年对地产行业来说，是一个不平静的年份，也是一个考验的年份。

在张彤看来，在严厉的调控政策下，2011年整个地产行业效果渐显，房价开始逐步松动，尤其在下半年，下降幅度更为明显，一线城市的大开发商也纷纷通过降价促销等手段，以呼应国家决策层面的调控指令。

“2011年年底，中央经济工作会议再次强调地产调控的方向不松动，这预示着未来的一年，中国地产行业将迎来更为困难的一年，地产行业将处于深度变革的非常时期。”张彤说。

就郑州而言，张彤认为，自3月份，政府推出升级版的限购令以来，楼市成交量应声而落，价格不断走低，尤其在年底，楼市观望情绪更让整个市场处于严冬局面，成功抑制房价的过快上涨，楼市价格逐步趋于理性，楼市调控落地生根，效果明显。

张彤预测，基于国家2012年房产调控的继续深入，郑州明年的楼市格局或将在第一季度初现真正拐点，并在平稳发展中，彻底回归理性层面，实现与国家调控步调的高度一致。

张彤表示，2012年，是大考的一年，更是机遇多于困难的一年。快速创新发展 模式，迅速变革自身局限性，或许才是我们谋划未来的新思路。