“售后返租”商铺

　　记者独家调查

　　专题统筹 黄颖 专题执行 李琳 黄颖 实习生 刘婧雯 冯达毅 杨晓丹

　　去年以来，在住宅多重“限字令”政策影响下，广州商铺市场被疯狂拉动，各类主题商场和专业市场如雨后春笋般冒起，纷纷推售商铺。而曾让广州商铺投资者损手烂脚的“售后返租”（简称返租）销售方式改头换面又再度重现市场，商铺开发商纷纷打出高达8%的高额返租回报吸客。商铺返租究竟有什么吸引人的地方？时下流行的各种返租方式究竟合不合法？投资者购买带返租回报的商铺风险大不大，出手前要提防些什么？近日新快报记者进行了深入的调查。

　　年返租回报达8%

　　“我们的商铺头2年是统一招租经营的，每年给业主8%的回报，均价10万元/平方米，返还的租金可以直接在楼价里减，相当于原价打了8.4折！”上周日，在惠福东路的“星座”售楼部，销售主管陈小姐卖力地向记者介绍商铺的最大卖点2年高达16%的返租回报。

　　近日，新快报记者走访了越秀、天河、荔湾和海珠等多个区十多个在售的主题商场和专业市场，发现无论走进哪家商场，销售人员除了会介绍商铺的商圈价值和升值潜力外，还会重点介绍非常诱人的返租回报。商场所宣传的年返租回报一般都有8%，远比其他物业租赁回报要高；而返租期短的2-3年，长的达5-8年。

　　也许是为了抹掉以前新中国大厦开发商“走佬”、伟国集团倒闭等商铺返租失败案例给投资者们造成的心理阴影，如今在售的商场，销售人员都坚称自家的“返租”是“最有诚意的返租”，因为返租租金都能在买铺时一次性地在楼价里扣除。也就是说，买家不用担心商铺卖完后会出现开发商“走佬“或商场经营不下去而收不到返租租金的情况，而且提前扣除返租租金还能少交契税，更能省点贷款利息，可以说是对买家更有保障的“新式返租”。

　　新式返租钻禁令空子

　　对商铺的返租，许多老广州人都不陌生。最早从1998年开始，新中国大厦、名汇商业大厦、中旅商业城、十甫名都和北京路光明广场等知名的商场曾掀起了商铺返租的热潮，他们都曾以8%-12%的返租回报承诺，对商铺进行售后包租经营，吸引大批投资客入市。

　　但后来，新中国大厦、名汇商业大厦和光明广场等项目都因为开发商经营不善或卖完铺后“走佬”，有的项目只返还了几个月的租金就再无消息，有的项目甚至还没建好就烂尾了，令小业主们动辙上百万元的商铺投资血本无归。

　　正因为此，国家建设部早在2001年公布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月，国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。

　　而去年底开始卷土重来的商铺返租，开发商们可算是吃透了政策，返租形式频频创新，钻禁令的空子，大打“擦边球”。记者调查发现，建设部明令开发商不能“售后返租”，有的项目就将开发和经营分开，另成立一家公司负责运营，小业主与开发商签的是购房合同，然后又再与开发商的另一关联企业签下代理出租合同，以达到合法返租的目的。有的开发商把返租回报变成房价直接打折，但小业主要放弃头两三年的经营权和租金利益，即“变相返租”。另外，因法规只禁止预售商铺返租，而目前大多数在售商场都是空置多年的裙楼商铺包装而成的，以二手楼形式开售，也不在被禁之列。

　　高回报与高风险并存

　　兴业地产工商铺部总监朱辉指出，商铺返租潮再度掀起，主要是因为住宅市场调控，投资者纷纷涌入商业市场。而最近开卖的这些商场铺面积都很小，建筑面积几平方米，几十万元甚至十多万元就有交易。低门槛加上高额的返租回报承诺，令商场铺热卖，也刺激更多投资商盘活闲置多年的裙楼商业，把其包装成主题商场分拆卖铺。那对买家来说，“变身”后再度兴起的新式返租究竟是好还是坏？业内人士认为，新式商铺返租多是在卖铺时就直接扣减了返租租金，而且销售的多是已经建成并有了产权的商铺，并非以前预售的“空中楼阁”，相对来说投资风险会小一些。而一旦商场兴旺起来，商铺价值和租金都会翻几番。但新式商铺返租仍然存在投资商卖完铺“走佬”、商场经营不善关门大吉、商铺办不了房产证和商铺价格虚高透支未来升值空间等种种投资风险。业内人士提醒投资者，买返租商铺除了要看项目的地理位置和商圈环境，还要关注开发商的实力。购买品牌大开发商的商铺至少不会出现开发商卖完铺拍拍屁股走人的情况，商铺投资才有保障。

　　房管局：大确权商铺返租不违规

　　去年以来兴起的商铺返租营销手法是否违规？市国土房管局相关负责人昨日表示，建设部只是明令预售的商业项目不能返租，因此大确权后的现楼商铺，或者是已经有了房产证的商铺售后返租并不算是违规。

　　不过，该负责人强调，如果这些商铺由二手大业主买下再分拆销售也属于二手买卖，需要进行二手网签，这样也才能更好保障买家的利益；而已经抵押的商铺则必须由开发商涂销抵押后才能交易，买家下定金签认购书时要注明一定期限内开发商不办理涂销抵押可退铺的内容。

　　对于一手商业项目的“变相返租”商铺价格给出大的优惠折扣，但要求项目前几年由开发商统一经营的销售方式，该负责人也表示，因为这些项目并没有承诺每月或每年返还租金，因此也不算违规。但投资者也要谨慎入市，自行承担投资风险。

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　　国际美妆中心

　　卖完铺招商定位变了

　　去年卖得火爆的天河国际美妆中心，近日却有业主反映，原规划为日韩化妆品专区的三楼商场被改成了美甲美体专区，定位改变以后未来租金回报可能会大减。

　　上周四，记者来到位于体育西路的天河国际美妆中心。商场位于俊汇大厦的一至三层裙楼，原来是颇有名气的“TOPKTV”卡拉OK，现在却将变身成主题商场。

　　商场以“顶级化妆品广州中央展厅”和国际化妆品批零一体交易平台进行包装，早在去年七八月已经开卖，颇为火爆。当时一楼最贵的商铺单价卖至20多万元，三楼商铺均价也要5.3万元/平方米。开发商设2年返租期，每年回报率8%，返租回报直接在楼价中扣减，相当于总价打8.4折。而商铺产权则只剩下28年，扣减了返租的2年就只剩下26年了。

　　记者以买家身份去售楼部打探，售楼部里就只有三个工作人员在闲聊。原来商场的商铺都卖完了，但招租又没有正式开始。工作人员说：“8月才开始招租，不过资生堂、欧莱雅等知名品牌都很有意向进一楼经营。”他也透露，一楼主要经营国际一线化妆品品牌，商铺平均月租金800元/平方米；二楼是二线美容化妆品区，商铺平均月租金250元/平方米；三楼是美甲美体区，租金则还没定。

　　不过对于这个商场定位，不少三楼商铺业主却大呼“被骗了”。在“天河美妆中心业主200”Q群里，多位三楼商铺业主都表示之前开发商对外宣称三楼是日韩化妆品专区，现在却变成了美甲美体区，未来租金肯定会下降。

　　一位二楼商铺业主也说：“二楼商铺月租金比当初销售人员说的500-600元/平方米低了一半以上。”一个12平方米折实总价80多万元的商铺月租金3000元左右，这样租金回报不到4.5%，比之前宣传的8%低了不少。

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　　某商品城

　　卖抵押铺 不需要网签？

　　某商品城（简称商品城）位于宝岗大道，由一番禺投资商买下翠城花园的裙楼商场建造而成。记者从现场了解到，目前在售的是商品城一期商铺，共三层，总面积4000平方米。首层商铺均价单价10万元；二层商铺单价6万-8万元；三层商铺相对便宜，单价4万-5万元。目前商铺已售出3000多平方米，“所剩不多了”，销售人员刘先生强调。

　　据了解，商铺同样是返租2年的，每年按8%回报返还，一次性在房价中扣减，另外还有9.8折优惠，等于商铺总价打9.8折再打8.4折。不过买家也可以选择自己经营，从明年5月1日起开业自行经营，但也可算是返租1年，即房价打9.8折基础上再打9.2折。比如一个原价100万元的商铺，如果买家单纯投资的扣除2年返租回报后买铺总价823200元，如果自己经营的则是901600元。

　　刘先生强调，9月商场就能办房产证给小业主了。不过记者却发现三层商场都还在抵押状态中，而认购书示范文本注明签合同180个工作日内办好抵押涂销证明，售楼部公示的购房合同则注明签合同220个工作日内才办好房产证。也就是说买铺11个月后才会出具房产证。根据房管局规定，包括二手商铺在内的所有二手物业交易都要进行二手网签。但刘先生却说：“我们属于卖二手商铺，但不需要做二手网签。”这一销售行为显然有违规之嫌。

　　刘先生还透露，商场二楼铺月租金可以达到500元/平方米。不过记者从附近的房产中介公司了解到，该区域街铺月租金200-300元/平方米，附近生意最好的南泰日用品批发市场，目前月租金高的才400-500元/平方米。记者问及像南泰商品城这样的新商场开业月租金就达500元/平方米是否可能？二手中介胡先生坦言不可能。

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　　星域商场

　　租金是周边商场3倍？

　　星域商场位于康王北路，即金色康苑的裙楼商铺。它直接连通柏德来商业城（原康王商业城），也算是连接地铁一号线陈家祠站的商场。记者以买家身份去售楼部打探，销售人员陈小姐表示商场只剩下尾货了，负一层和二层商铺都是4.5万元/平方米一口价销售。商场同样是返租的性质，头2年由开发商统一经营，每年返还回报8%，不过都是以打折的形式直接在商铺总价里面扣减掉了，4.5万元/平方米就是折实价钱了。另外，商场售楼部公示了多个已经办好的小商铺房产证原件，而记者选的一个商铺销售人员也立刻出示了房产证原件，而且也没有被抵押。产权清晰算是项目一大优势。

　　不过，记者挑了一个负一层的商铺问：“以后租金能租多少啊？”陈小姐拍心口说：“月租金600元/平方米没问题。”记者质疑柏德来商业城现在包公摊水电月租金才150元/平方米，星域能租这么高价钱？陈小姐随即改口：“刚开业租400元/平方米肯定行，我们商场怎能跟柏德来商业城比！”

　　记者随后到距离星域商场不远处的星玺商场踩盘，发现两个商场都是同一个运营商卓华地产运营，都是定位潮流明星商场，星玺商铺已经卖完了，正在招租。记者一问租价，二楼商铺月租金报价200元/平方米。记者刚打算离开，销售人员就悄悄地说：“如果你愿意租铺，租金能打6折。”月租金仅120元/平方米！按陈小姐的报价，星域商场开业后租金至少是星玺商场的3.3倍？显然可能性很小。如果星域商场按120元/平方米月租金计算，其租赁回报3.2%，远低于宣传的8%。

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　　某商铺

　　改名再卖一轮

　　位于东风东的某商场，据业内人士透露该负一层商铺已被发展商卖出多年，二手业主也换了好几个，早年曾开过超市，后来基本空置。今年元旦，该商场之前定位“休闲时尚街区MALL”，拟打造一个“集娱乐、购物、饮食于一身的百货商场”。但今年5月，商场开始招租，却突然改了名字。业内人士透露，改名是因为前期商铺卖得不算好，于是干脆换个名字边招租边卖铺。

　　上周末记者去现场踩盘，销售人员唐先生称在售的是B区商铺，面积8-40平方米，单价4万-6万元。小商铺已经分拆好，合同签下一两个月内就能拿到房产证了。对突然改名的原因，唐先生只轻描淡写地说老板只是为了讨个好“彩头”。“麦当劳、仙踪林、美心西饼等商家都进来了，商场明年3月就开业了。”该商场也把返租当作卖点，返租3年每年返还8%。对3年后的年租金回报，唐先生说：“估计会达到8%－12%。”

　　唐先生说，3年返租的租金既可一次性返还，也可以每月返还。记者算了一个14平方米的商铺，原总价845967元。目前购买有9.8×9.8折优惠，折后总价812467元。如业主选择一次性返还，房价再打7.6折即617475元，单价4.4万元。而每月返还租金则意味着这3年开发商每月向业主返还5416元。唐先生还“支招”说：“如果选择每月返还，业主需多交购铺契税，所以建议还是选择一次性返还租金。”

　　唐先生还表示，统一经营时开发商向租客收取的月租金约400元/平方米。3年以后月租金不会低于500元/平方米。记者在周边走访时发现，附近的沿街商铺月租金300－400元/平方米，多是饮食店、小士多或服装店。

　　新快词典

　　商铺售后返租

　　商铺售后返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。一般年返租回报在8%-12%之间。

　　广州部分在售商铺返租情况调查

　　名称 地址 商铺面积 均价 土地使用 返租 返租 租金报价 周边租金 开业时间

　　(㎡) （元/㎡） 年限 年限 回报率 （元/㎡/月） （元/㎡/月）

　　星辰广东港澳中心 东风东路699 号 7-50 4 万-5 万 26 3 8% 400 街铺300-400 2012 年 3月

　　星座 惠福东路550 号 5-20 9 万-10 万 30 2 8% 2000-3000 1500-3000 2012 年 6月

　　星辰天街 五羊新城 7-20 8 万-10 万 / 2 8% 200 / 2010 年国庆

　　潮坊 人民北路金门大厦 10-20 10 万 / 2 8% / / 2012 年春节前

　　金利一号 东风西路132号 10-60 3 万-6 万 24 3 8% / 300 2011 年 8月

　　星域商场 康王北路1081 号 10-40 4 万-12 万 / 3 8% 400 120-150 2011 年 11 月

　　天河国际美妆中心 体育西路 8 10 万 25 3 8% 500-800 300 2011 年 10 月试业

　　荟爱 体育东路 4-15 10 万 22 5 8% 600-700 街铺200-300 2011 年 10 月

　　某商品城 昌岗路宝岗大道路口 7-30 6 万-10 万 21 2 8% 500 200-500 2012 年 5月

　　可逸倾城 江南西 7-200 3.8 万-6 万 30 2 8% 800-1000 街铺1000 2012 年 5月来源新快报)