9月第一周新闻看点颇多：新政后全市单周成交面积首次突破20万平方米、成交价格连续三周上涨、高端项目供需两旺，金九银十真的来了吗？据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（8月30日-9月5日）上海全市商品住宅成交面积为24.2万平方米，环比前周大涨39%，全市商品住宅成交均价为22366元/平方米，环比前周进一步上涨5%，连续三周呈上涨趋势。值得注意的是，3万元/平方米以上的中高端项目在上周也开始出现较大幅度的成交回升，其比重从8月初的10%出头到目前已达到15%。似乎一切欣欣向荣的背后，业内不禁要问：真的开始暖了吗？调控效应真的弱了吗？本期《新民楼市》深度分析回暖的四大因素，以期找到一个合理的答案。

供应 持续旺盛有一定难度

□回顾：缩水2月后井喷

受到新政策调控的影响，上海商品住宅的供应量从4、5月的128和94万平方米水平大幅下滑，6、7月份的供应量都只有51万平方米。不过根据华燕市场研究机构的数据显示：8月全市商品住宅新增供应面积为70.15万平方米，环比上升69.31%，该数值已恢复到新政前水平。对此，业内人士表示：“作为传统的楼市淡季，再加上今年的宏观调控政策，在6、7月楼市深度调整时，供应降到低谷。大量开发商还是将推盘时间选择在9、10月份。不过仍有不少开发企业捷足先登，抢在8月就提前上市，抢占市场的空白期。”

□现状：95盘抢滩金九银十

中国房产信息集团的数据显示：目前预期会在9月份上市的楼盘有35个之多，另外还有45个楼盘预期会推出新房源。这意味着9月份会有240万平方米的预期供应量。而且还有15个新盘预期会在10月份上市。如此巨大的供应能量，势必意味着一场价格恶战难以避免。

□点评：开发商的预期代表不了市场

《新民楼市》认为：新政后供应量缩减，一方面是开发商为抵御市场风险而采取了捂盘的手段，另一方面一些高价房源因种种原因无法拿到预售许可证，形成市场的供应缺口，导致一定程度房荒，因此成交量随之萎缩，而压制了半年后，在各方面的压力下，推盘量开始回升，不少楼盘择机开盘，造成一拨成交小高潮。

此外，折价楼盘的销售量冲高也成为成交量短期上扬的主要原因之一，但我们发现在促销并热销之后，开发商又开始涨价，因此后期持续成交力度将不再会像之前那样大，对成交量攀升的支持有限。下半年供应将持续增加，开发商的良好预期代表不了市场。成交量能否如现在这样旺盛还未可知，但预测会有一定难度。因此这一轮成交量的上升极有可能是市场饥渴了相当一段时间之后的短暂爆发，持续力有待时间考验。

价格 弃价保量或成必然

□回顾：三个月下调后8月反弹

房价一直是最为敏感的数据，自新政调控以来，上海房价一度回落到17496元/平方米的水平，比4月峰值下跌了16.27%。然而8月商品住宅成交价格为20084元/平方米，环比上月上涨了11.32%。这也是继4月份达到20896元/平方米峰值后房价再次突破2万元/平方米的大关，并高于去年同期的10.16%。华燕市场研究机构副经理张晴怡表示：“此次均价的上涨也的确反映出了市场中有部分楼盘因为之前销售形势较好（通过以价换量的方式），而后期便提价销售的情况如：印象欧洲城等。此外，这也与结构性成交因素相关，内环内、内中环的成交面积大幅增长是促使均价提升的另一个原因。

□现状：降价10%就能热销

从近期市场的观察来看，只要比前期或周边同质楼盘低10%左右就能获得热销。

实际上，一些新盘供应量较大的外郊环板块价格下跌趋势正在蔓延。从郊环到中环新盘较多的区域价格都出现了回调，嘉定新城和顾村是新政之后房价立即出现20%左右回调的板块，而南翔和大场在7、8月份都出现了持续下跌，累计跌幅也达到了20%。

此外还有松江新城到九亭、从川沙到三林北蔡，这些在5、6月份就出现价格回调的远郊新盘聚集区目前打折风还在继续。从目前来看，分别在中环内的大华锦绣华城和内环外侧的中环1号是大幅降价楼盘中最靠近市区的项目。而中环一号则一盘独获8月全市销售面积和销售金额冠亚军。

□预测：降价潮蔓延市中心

“预期在9月内中环一些项目上市的推动之下，这轮房价20%左右的下跌趋势将向市中心蔓延。”薛建雄坚持自己的观点。在他看来，随着时间推移，从郊区到市中心，都有大量的楼盘供应积压。卢湾区浦江湾1号要推盘，周边丰盛皇朝、汇景天地等楼盘也都处在滞销状态，翠湖天地也有一批新房源要上市，而济南路8号也一直滞销，偏居打浦桥的永业公寓却以5.3万元的豪宅入门价在热销。在黄浦区，公馆77、绿城黄浦湾和外滩九里都有一批新房源需要上市消化。徐汇区的远雄徐汇园即将上市，而区域内尚海湾、百汇园和徐汇苑几个项目的竞争也已经很激烈，徐汇的核心商圈也还有鼎园、嘉御苑等项目。另外，杨浦的新江湾城有大量高档楼盘上市，长宁、静安、普陀也都有中高档楼盘上市。

“近期的成交价格上升从某种角度说是一种‘假象’，只要是新盘集中的区域，下半年肯定会打价格战，高端物业也不会幸免。”薛建雄如是判断。

政策 调控远未出尽

□回顾：国十条拉低沪上50%成交量

时间是在2010年4月17日，国家出台“新国十条”，提高购买多套住房的首付和利率水平，来控制投资投机性购房行为，如此打响房产政策“第一枪”；在6月4日，住建部、央行和银监会联合发文明确规定第二套住房的认定情况，开始执行“认房又认贷”政策；而到了8月5日，银监会再次叫停“三贷”，至此沪上“三贷”全面停止，不见“芳踪”。事实也证明，政府严厉政策下的强行干预的确收到了良好的即时效果。一系列的政策从数据上看是有效的抑制了房价的过快增长，成交量渐渐开始下降。来自中国指数研究院的数据显示：在上海上半年房地产成交量数据中上海共出售59840套，总面积620.28万平方米，同比2009年下降了49.75%。

□现状：“金九”开篇依旧扑朔

综观四月以来的一系列调控政策，无一不是跟进房价攀升而出台。房改在争议和观望中进入九十月，经过四个月的房改磨练，开发商和市场对政策效应逐渐消化。沪上一二手房的交易数量和新开盘房源上有较大幅度上升，出现了回暖的迹象。与此同时，北京、广州、深圳等一线城市的楼市也都不同程度地以量价齐升的反弹之势引起业内人士的关注。相关部门发言人一再重申：“目前房价还没降到位……”的态度。因此在9月3日，沪上率先出台“沪五条”，抛出新一轮调控的第一颗球。对于这五条，业内人士表达说其实只是老生常谈，缺乏有力的惩罚措施规则。不过此时重提“沪五条”的内容目的是为了抑制房价的重新上升，配合发言人的态度，不难猜想下一步的调控措施。

□预测：调控，路漫漫其修远兮

《新民楼市》认为：四月开始的房改政策，已经经历了四个月的时间，到底考验了谁？锻炼了谁？下一步又会是怎么个走向？每个人都在心里有这样的疑问。传统“金九银十”刚要体现出房改政策下仍隐藏着的威力就被迎面痛击——出台了“沪五条”。目前楼市稍有回暖现象，政策就予以压制。其实从四月开始的房改力度或许就可以看出政府决心坚如磐石，一步一步加紧政策，收紧市场，已是稍有成效的结果。这也给调控一个信心。如今回暖的信号势必加快政府制定新措施的步调。调控之路，路漫漫其修远兮！

买方 推盘无限购买有限

□回顾：降价诱发购买潮

经过三个月的政策消化期，在7月份楼市“反弹”之后，8月份，上海商品住宅市场出现试探性回暖，新盘供求成交表现活跃。根据汉宇市场研究部最新监测数据显示，8月份，全市取得预售许可证的一手商品住宅成交量大幅回升，交易量超过70万平方米，环比增幅超过六成。

自上半年新政颁布以来，买卖双方迅速转入观望，沪上不少楼盘价格也显示出松动迹象，但仅仅三个月之后，受到政策积压的自住需求开始反弹并释放。“这其中新盘价格松动也成为一大诱因。全市范围内尤其是外郊环区域，部分楼盘与新政之前的价格进行比较，下探势头较为明显。”汉宇地产董事总经理施宏叡举例道：比如位于松江新城板块的“绿地美好里”，该楼盘4月中旬成交价格约为16000元/平方米，而目前价格则下调近两成，成交均价不足13000元/平方米。不可否认，适时的价格调整对于绝大多数热销新盘起到了很好的推动作用。

□现状：供大于求已经出现

伴随着当前全市成交量整体回暖，市场信心开始回归，成交价格逐步趋稳，而9月份大量新盘集中上市，更是预告了楼市“金九”的到来。

统计数据显示，就在上海上周商品住宅再次突破21000元/平方米大关的同时，该周供求比由前一周的1∶0.71继续下降至1∶0.33。对于供求比，业内人士早已心知肚明，也各有理解，但供应继续远超需求的时候，房价还在创新高，便是楼市“畸形”的一个标志。

前段时间一直依靠低价优势的嘉定新城上周推出的两个楼盘都表现不佳，一个楼盘实际售价比报价低了12%，却依然只售出9套，而另一个楼盘则出现了零成交，因此可以断言：在前期上涨过快并且后期供应量较大区域价格压力相对较大。

□点评：对后市谨慎乐观

福美来不动产董事长胡正华认为，受银行贷款政策的影响，当前市场仅持谨慎乐观，在9月份，中低端房价区域不会出现成交量再次猛涨的情况，但在局部区域有可能成交量猛增。浦东福美来不动产成交数据显示，投资客比例仅占总成交数据的2%，部分购买者下手速度会放缓。

“投资客离场，给市场的后续购买力支持弱了，而自住刚需市场很难提升整个市场的成交价格。”胡正华分析。另一方面，有业内人士也表示：“刚需有限，先一步降价的楼盘已经尝到了刚需释放的甜头，后来跟进的楼盘是否还有这么多的蛋糕可分，犹未可知。因此，后续市场的潜在成交量也有限，开发商或许应该抢占先机，再捂下去是无谓的挣扎。”

人物观点

房价将跌至去年初水平

SOHO中国董事长 潘石屹

未来一年住房价格或有30%左右的下跌空间，将下跌到2009年初的房价水平。预计在今年四季度，加大保障性住房的政策、银监会出台的“三个办法一个指引”的政策、住建部出台的对预售收入监管的办法出台以及清理闲置土地力度的加强这四个方面的政策实施将对住宅市场产生影响。

上述四个方面的政策实施，将增加市场上住房的供应量，同时加剧房地产商资金的紧张程度，未来一年住房价格有很大下跌的压力。

并不担心短期波动

新加坡吉宝置业上海总经理 李绍强

房地产业在短期内肯定会受影响，还是有不少一手房成交量已经下跌50%至70%，不过宏观调控是及时的好事。吉宝置业6月开始在南汇推出总建筑面积32万平方米的汇锦城，我们并不担心时机不对，在上海10多年的经营经验中，我相信从中长期来看，整体市场还是很好的。事实也证明想法的正确性。汇锦城一期所推135套房源不到1月全部售罄，二期蓄客也非常多，这说明上海改善型群体的需求还是非常强大。我们不担心任何短期的波动。

忧虑“金九银十”

卫明不动产策划智库负责人 蔡为民

目前的九十月是预热状态。从以往经验及本次调控所背负的巨大民意来看，在本轮政策与资本的博弈中，其结果只能是资本的退步。新规出台，表明政府正在进一步收紧执行力度。再经多次试探无效之后，资本的努力必然从“向政策讨出路”转变为“向市场讨出路”。

对于目前政府的政策措施，预测不久的将来我们或许会见到“房产税”的身影。而政府之前对于禁止限外购买的条令也将进一步严格规范。

房价太高还是不能买

置业者 杨小姐

我和男朋友打算今年买套房子作为婚房，可是看现在的房价，我还是要考虑一下。最近也一直在看房，发现均价还是有些高。前不久刚刚听说内环有房子均价25000元/平方米，等我俩赶过去才得知卖得太好，下一批就要28000元/平方米。现在的市场还是价格虚高，开发商只对楼层、位置不好的房源有一定的优惠，对于首次置业的我们来说也不会买的。很多人都说开发商会在年底回笼资金价格大跳水，我觉得不可全信。

来源：新民晚报  编辑：冯媛