对婚前按揭房屋权属的规定

司法解释第10条规定了婚前签订购房合同，婚后按揭偿还，离婚时房屋的权益归属和分割，基本遵循“协议优先，登记补充”的原则。但是在夫妻感情不和的情况下，协商的可能较小，更多的情况就需要遵循产权归登记方的规定。即便如此，人民法院也需要遵守照顾妇女及子女的原则。

对于婚后共同还贷款项和对应财产增值部分的，由获得房屋产权的一方对另一方进行补偿。

对一方转让共同财产行为的规定

对于一方将房屋转让给市场第三人，需要判断第三人是否是善意取得。在实践中，主要有两种情况，一是购买人不知道房屋是夫妻共同财产，如产权证上仅登记了一方的姓名，并没有显示夫妻共同财产，购房人信任了产权证的公示力。二是购买人知道是夫妻共同财产，但一方携带了夫妻另一方的身份证或请人冒充夫妻。此时购买人能否取得房产？

这时需要借助物权法善意取得制度的相关规定来判断，即是否符合购房人善意、按市场价值购买、房产已经过户登记这几个要件。

对房改房权属的规定

司法解释三第12条规定反映的是夫妻以父母名义购买房改房等带有福利政策取得的房屋情况，明确了登记在父母名下的单位房改房不作为夫妻共同财产。子女的出资是否可视为对父母的赠与？这应视具体情况而定。

而实践中更多的是夫妻一方单位福利分房，登记在一方名下的纠纷。当事人购买带有一定福利政策的房屋，往往与夫妻一方或双方的职务、级别和工作年限等情况相关，所支付的价格可能相对市场商品房要低。例如，婚前一方单位分房，该方欲以房屋作为婚房和生活用房，婚后双方以夫妻共同财产购置，但单位将房屋产权办理在职工一方名下。这实际是婚姻关系存续期间取得产权，系夫妻共同财产。

当“司法解释三”遇到限购令

如果婚前一方不符合购买政策，则无法成为购房一方。此时，即使双方共同出资或者双方父母共同出资购买，也只能登记在一方名下，成为婚前个人财产。此外，因婚前个人名下房产已经超过限购数量，则婚后无法继续购买夫妻共同所有的房产，还会引起婚前购房潮。这些情况显然对结婚另一方形成一定影响和限制。

我国婚姻法是以夫妻共同财产制为原则，以约定财产制、个人财产制为例外的。总结起来，属于夫妻一方单独所有的房产情况大致有：1、一方婚前取得的房产，包括婚前已登记房产以及婚前付完全款、婚后登记房产；2、婚前一方签订合同、支付首付款并贷款，婚后付完按揭贷款，登记在一方名下的房产，离婚时又对归属无法协商一致的；3、一方在婚后单独继承或受赠的房产，包括父母出资登记在一方名下的房产；4、夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产但约定归一方所有的。

最后提示：每个公民应正确看待婚姻法“司法解释三”的实施，增强法律意识，保留好资金来源及流向证据，做好事先沟通和书面约定，把好“产权登记”关，冷静考虑婚姻关系和登记名字等利益问题。对于双方共有的房屋，理当及时登记为共同产权人，及时对登记错误进行异议登记。

来源：经济参考报 编辑：张少虎