楼价能否“扛住”看3月成交

业内人士认为，北京、上海降价潮正因成交量跌至冰点而提前到来。据北京房地产交易管理网数据显示，2011年调控之前，北京市住宅的日均签约量为348套，而近期北京市住宅日成交最低仅51套，几乎跌至冰点。

深圳去年一手住宅日均成交约100套，相对2009年日均200套水平，已经降低一半。今年1月日均成交140套，2月降为60套，3月前三周为90套，降幅明显。

据广发证券调研显示，由于大部分二线城市的限购政策在2月底3月初出台，因此限购的负面影响将在3 月开始体现。预计一些楼盘前期蓄客的50%甚至更多将会消失，这将对近期的成交量形成较大的冲击。

中原地产大深圳区董事总经理李耀智表示，3月是深圳楼市的旺季，楼价是否能够“扛得住”，这个月的新盘成交量很关键，如果成交持续低迷，不排除深圳楼价进入下降通道。

国泰君安房地产分析师孙建平认为，短期内，房地产市场必将进入新一轮观望期。市场接下来的关注焦点是3、4月份销量，若销量萎缩过于剧烈、持续时间过长，则房价仍有向下调整空间。

四五月或临“降价窗口”

限购无疑成为这次降价促销的“导火索”。3月7日，万达集团董事长王健林也在两会上表示，限购政策出台后，预计下半年房价会进入下降通道，而且至少维持两年以上。

世联地产最近一份研究报告分析认为，如果投资客比例持续下降，房价一般处于下行区间，2011年2月至今，投资比例一年内首次跌破20%，房价下降预期明显增强。

楼市降价尚未成“潮”，但暗流已经汹涌。3月8日，一个汇集了近百家房企高层的闭门论坛探讨目前形势与房企对策。在110份有效调查问卷中，超过5家房企表态正在酝酿降价促销，降幅最多达到10%。另有近20家房企选择延后开盘，其余全部为“暂时观望”。业内预测，如果政策方向没有重大改变，5月将迎来房企集中降价。

深圳新房成交均价出现“节节败退”。1月和2月分别为20165元/平方米、20660元/平方米，与去年同期相比，降幅约一成。业内人士分析，部分新盘调低预期价格，将拉低3月份的市场实际成交价格。

谢文云虽然长期看好深圳楼市，但他认为限购、开发商资金面发生变化以及进入加息周期，深圳楼市在四五月或将面临“降价窗口”。

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降价动力来于成交压力

国务院“新国八条”至今将满两个月，受“限购令”影响，深圳新房开盘量、购房需求均出现了明显萎缩，楼市整体成交量跌至往年正常水平的一半，买卖双方观望气氛浓厚。

“我们认为目前销售停滞，复苏关键在于降价。”3月初，高华证券通过对5个城市的开发商、中介和房地产项目调研，表示该地区开发商对今年房地产市场的前景不甚乐观。“开发商预计3月份销售可能会创历史新低。”

业界分析，部分城市出现降价，其动力来源于成交压力。

世联研究最新报告也指出，2011年的市场供应量充足，成交量大幅萎缩将对价格形成下行压力。

而另一方面，成交低迷正在日渐拉紧开发商的资金链。3月4日，知名财经评论员叶檀则在《中国房地产处于裂变前夜》一文中提出，“很多房地产商负债率处于高位，患上融资饥渴症”。

业界观点认为，目前正向房企降价的窗口期靠近，预计还有2～3个月时间。二三月是房地产业的恐慌期，4月之后，各大房企的推盘量将逐渐增大，打折促销的项目数量和幅度也将加大。恒泰证券研究员刘伟奇认为，一季度房地产市场供求关系不会发生明显变化，开发商资金充裕无降价动力，再加上银行年初集中放贷模式，决定了房价在一季度仍将维持在高位。二季度末或将成为房地产市场走向的重要“时间窗口”，诸多重要影响因素将在此期间集中体现。

有专家表示，目前各地的均价下跌还主要是大量低价楼盘占成交主力、高价楼盘成交寥寥形成的结构性“虚跌”，但伴随市场供应量迅速萎缩，开发商的资金链不断收紧，市场格局也很可能被一个个楼盘降价促销所打破，楼市可能进入“实降”的第二个阶段。

来源：深圳新闻网 （记者 陆剑伟)  编辑：许银娟