春节过后的楼市调整，通州成为最大的受害者，截止到本周，其新盘积压累计已经达到百万平米，合170亿元，而与其有裙带关系的燕郊则分流了部分需求，成为“捡漏”者。

一年积压新盘百万平米

“姐，看看房子吧”“姐，你就拿一张吧”，在双井十字路口发小广告的人在大风中跑来跑去，殷勤地给等候红绿灯的司机们散发着小广告。记者观察了一周，其中，大多数小广告都是通州项目，如K2地产等。通州楼市滞销从数据上看已经是不争的事实。

北京房地产交易管理网数据显示，截至5月24日，通州最近1年来预售的项目合计为30个，提供的房源套数合计为10695套，但签约率仅为28.9%。其中更是有10个项目截至目前签约率依然不足一成。库存积压的房源一年来，超过170亿元，库存量仅次于朝阳区，而最近三年，通州还是土地供应的大户。

中原地产认为，其根本原因就是房价过高，相比城区的供应资源稀缺，通州区是最近几年的土地供应大户。中远期供应都明显上涨，但是通州的价格优势并不明显，部分商品房项目均价超过2万，明显超过了购房者的承受范围。

燕郊分流 需求打反攻

除了通州房价过高还坚挺不降这一原因之外，来自燕郊的威胁也必须在考虑之中。而与此形成鲜明对比的则是燕郊等京郊板块楼市成交的稳定。

记者调查发现，从去年12月到今年4月的半年时间内，燕郊天洋城等主流项目销售业绩均表现得相当可观，如天洋城项目一期二期均已销售告罄，而目前在售的三期11-14号楼仅在“五一”一个周末时间内便销售300余套，相当于整个通州月销售套数的总和。而作为燕郊标杆性楼盘，天洋城的销售状况极具代表性。

据了解，长期以来，燕郊一直被认为是充当通州“小弟”的角色，两大区域的楼盘销售有着不小的差距，而这次“通冷燕热”的情况是两地成交状况的首次“大逆转”。

据记者了解，因为不受限购政策影响，环北京城镇成为政策背景下接纳需求的重要板块，燕郊更是首要代表。调查数据显示，北京限购后燕郊多个在售项目签约量明显攀升，七成以上的客户是来自北京的外地人。“一部分原本在通州置业的刚需意向客户被迫向燕郊转移，从而造成通州需求锐减，而燕郊持续走热。”业内人士表示。

通州下半年房价或大幅调整

面对以上情况，中原地产三级市场研究总监张大伟表示，目前北京楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和刚性改善需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%。

而2010年3月份的房价跳涨，导致通州价格透支利好。因此，在目前市场从量降到局部价格变化的趋势下，通州很可能因为库存量比较大，价格基础比较高而出现明显的变化。

同时，燕郊已纳入“环首都经济圈”，对楼市来说无疑是巨大利好。燕郊成为通州最大的威胁。

来源：法制晚报 编辑：于姝楠