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诸多因素造就飞涨房价下半年调控政策趋向何方?

上半年房价走势综述：

上半年房价情况从36个大中城市集中成交房价的监测情况看，上半年房价高位运行，环比涨幅前低后高，涨势有所加快。

预计全年房价涨幅可能略高于去年。

房屋价格较大幅度高于上年

今年上半年商品房集中成交价上涨14.22%，涨幅比去年高5.38个百分点；其中，商品房住宅价格上涨16.34%，涨幅比去年高7.89个百分点。存量房集中成交价比去年同期上涨16.05%，涨幅比去年加快18.03个百分点，其中存量房住宅价格上涨15.46%，涨幅加快5.14个百分点。

房屋价格涨势逐步加快

上半年商品房二季度环比上涨6.45%，比一季度高4.53个百分点，涨幅明显上升。各月份环比价格分别为0.01%、-0.63%、3.30%、1.76%、2.42%和2.90%，涨幅前低后高，涨势逐月加快。存量房价格涨势更为明显，环比价格由一季度下降0.24%，转为二季度上涨10.07%。各月份环比涨幅分别为-1.05%、-0.25%、0.93%、4.54%、4.24%和5.47%，涨幅也逐月加大。

上半年房价高企原因分析:

内因：供求、成本、投机三因素助推房价飞涨

一是有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大。

虽然近年来我国住房供应的市场化程度不断提高，住房与非住房的投资、供应结构不断改善，但国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。

二是地价上涨过快，导致房价成本大增，继而急剧拉升房价。

“26.8亿，成交。”伴随一记响亮的槌声，广东“新地王”就此诞生。7月12日下午，在广东省东莞市土地交易中心，东莞塘厦大坪地块花落万科。没有最贵，只有更贵。2007年以来，全国各地不断有“地王”浮出水面。

三是“炒风”乘势而起，非正常因素助推房价节节高。

今年上半年，房价出现持续上涨局面，供求矛盾已经被建设部认为是导致房价上涨主要原因之一。一方面是国土资源部促进各个地方政府开始加大土地供应量，另一方面，开发商在大肆拿地的情况下，由于不可能立即变成供应上市，供应的土地正逐步变成了开发商的“土地储备。

外因：业外境外两类资金支撑房价看涨预期

其一，行业外资金，特别是部分股市资金开始流入楼市。

作为一种特殊商品，房地产具有必需品和投资品的双重特征，近几年来，随着房价的高涨，房地产的投资属性凸显，助长了普通购房人的投资和投机心理，在国内投资渠道匮乏的情况下，民间游资大量注入北京房地产市场，更进一步加剧了供需矛盾，推动房价上涨，形成恶性循环。

其二，境外资本涌入加剧楼市格局改变，强化房价看涨预期。

境外机构在京主要投资高档酒店、商业、办公楼以及高档服务式公寓，境外个人投资主要集中在高档公寓，投资目的主要是看好人民币升值，另外北京房地产的投资回报率远远高于国外。有统计资料表明，境外资金在京购房的比例占到北京交易额的7%左右。

经济外原因:官商勾结形成利益保护链

发改委今年针对北京、石家庄、济南、广州、成都、西安六城市的一次检查显示，土地部门违规收费已高达10.97亿元。国家发改委价格监督检查司司长李镭直言，土地部门乱收费已经成为目前高房价的“助推器”。此外，六市城建部门的违规收费金额也高达2.16亿元。

上半年房地产调控政策分析：

限制户型政策调控房价收效甚微

从政策出台至今一年多的时间来看，可以明确地说‘国六条’中通过限制户型来调控房价的政策效果不大。目前的政策，对房型进行限制，但是对于购房者却是放开的。以前炒大房产的，现在可以改炒小房；以前炒一套，现在可以炒多套，户型限制对此监管效果不大。