记者6月1日在哈尔滨市房产住宅局得到消息，位于哈尔滨市泰山家园的2006年首批公开摇号的经济适用住房将于今年年底达到备案5年期限，按照国家住房城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》要求，这些经济适用房，届时将被允许上市交易。但记者采访有关部门发现，这个“交易”如何做，政府部门并没有做好充分的准备。

日前，就经济适用房在交易过程中可能出现的各种问题和操作细则，记者采访哈尔滨市房产住宅局。该局宣传部于部长说，通过正规渠道进行交易并在房产局入档的经济适用房，目前在哈尔滨市还没有先例。虽然住建部下发了通知，但是更为准确的操作细则并没有进一步出台。房产管理部门如何进行回购，以及按照《通知》所规定的出售者依指导价格缴纳相应的土地收益，都说得相对笼统、缺乏可操作性。比如，《通知》中规定“经济适用房的出售者应依指导价格缴纳土地收益”，也就是土地转让金，假如按每平方米3000元的价格交纳，可能就没有人出售经济适用房了。要管理好经济适用房为代表的保障房，仅仅依靠相关规定是不够的，还迫切需要一部针对保障性住房的“保障法”出台。

同是“经适房”性质不一样

关于经济适用房的认定，于部长向记者介绍，住建部《通知》中严格限制的经济适用房，在哈尔滨特指2006年开始哈尔滨市居民通过公开摇号获得的经济适用房。虽然现在哈尔滨市部分小区一些居民手里的房证上也标明是经济适用房，但是这两个概念不同，不是通过公开摇号获得的经适房，现在是可以进行交易的，百姓要对经适房概念辨清。

记者了解到，造成“经适房”分出种类不同的主因，是因房地产政策历史沿革造成的。上世纪90年代，哈尔滨市进行市政建设时，很多居民楼用地都是以经济适用房的名义进行审批的，像红旗小区、地德里小区等都是这样的性质。因为当时这样的审批地价较低，因此那时在这里买房或者安置的百姓得到了不少实惠。但是这项政策执行到了后期，就有不少开发商钻空子，利用经济适用房审批用地，建了部分商品房出售，现在部分市民手里的经济适用房证就是这么得来的。此后三四年是哈尔滨市的经济适用房建设上的一个间断档期，此后再建设的经济适用房，就是现在我们所知道的通过公开摇号来获得房源。除此之外，还有部分福利分房是以经济适用房的名义，像征仪路花园小区，就有安置军转干部的福利房，房证上也写明是“经济适用房”，但是这和摇号获得的经适房概念还不一样。

违规租售缺乏有效控制

针对经济适用房用来出租、出售等牟利的问题，本报5月曾经刊出《谁来把住经适房交易门槛？》系列报道。于部长表示，此类现象房产管理部门也曾经遇到过，但是现在最头疼的是，即使发现了，也没有行之有效的办法来处理。比如，发现经济适用房房主出售房子，房产住宅局只能告知对方不可以这样做，这违反了规定，可是如果房主一意孤行，对他们也没进一步的处理办法，房产住宅局并没有执法权。如果通过法律途径解决，仅靠一个住建部的《通知》不能作为起诉依据。房管部门相关人士认为，政策、职能如不细化到如何执行，问题就不好解决。此前哈尔滨市出现商品房无证销售问题，因为明确了执法局的执法权，可以对无证销售的商品房进行查封，所以效果立竿见影。

针对房产住宅局的说法，记者又咨询了黑龙江省法汇律师事务所。单律师了解清况后，也认定，住建部的《通知》性质上属于部门通知，不能作为法律诉讼的依据。

买二手“经适房”风险大

综合记者了解到的信息发现，由于没有更为详细的法规出台，即使到了通知规定的上市交易5年期限，在哈尔滨购买二手经济适用房也需要谨慎。房产局透露，用经适房牟利是一个全国性问题，哈尔滨也确实存在少数经济适用房用于出租出售的现象。但由于各级管理部门通过联网信息共享，那些买了二手经适房的人永远不可能办理更名。涉及到财产继承等问题，购房者将遭受巨大损失。

记者了解到，以新加坡的组屋管理为例，新加坡建屋发展局规定，一个完整的家庭只能同时拥有一间政府组屋，另外对单身人士购买组屋，管理部门也有相当多的限制。收入超过政府保障范围的，要退出组屋，再由政府分配给有需求者。这样有进有出，在保障“居者有其屋”的同时也形成了一个良性循环。而在我国，一方面由于政府对市民的实际收入和生活水平掌握不确切，导致不需要政府“保障”的人住进了保障房；另一方面，政府对住进了保障房的居民没有形成动态管理，对其以房牟利的现象也无法控制，形成不了一个有进有出的链条。而这损害的实际上是那些急需经济适用房解决居住困难，有申请资格、却排不上房源的居民的利益。

来源：黑龙江日报   编辑：许银娟