成交萎缩 存货增加

北京市统计局、国家统计局北京调查总队15日联合发布消息：今年1至2月，北京市新建商品房销售面积为173.9万平方米，同比下降18.9%。其中，住宅销售面积为132.3万平方米，同比下降21.1%，呈两位数大幅下降。

摩根大通最近发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月内地八大城市(北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津)的房屋销售量较今年1月下降45%。搜房网监控中心统计，2月份有77%的城市商品房成交量环比下降。

销量的大幅萎缩和严格的调控政策让开发商信心开始动摇。业内人士表示，未来新房大量上市还将继续压制房价，2008年至2009年上半年全国房屋新开工面积一直维持低位，2009年7月份单月房地产新开工面积下探至最低0.71亿平方米后才开始回升，供求失衡加剧了之前房价上涨。2010年由于成交火爆，各家开发商普遍大幅增加开工面积，按照一年多的开发周期计算，将在今年二三季度上市供应。

以万科为例，2009年万科的开工面积仅有561万平方米，2010年初则将新开工面积大幅提高至855万平方米，而实际上2010年新开工面积达到1248万平方米，相比年初计划增加了46%。

开工面积即将转为市场供应，销售却急剧放缓，房企存货或大量增加。万科和保利地产的存货都已突破1000亿元，同比大幅增加，华侨城、中华企业、华发股份和嘉凯城等四家公司的存货也在100亿元以上。

易居中国上海房屋销售有限公司执行总经理孙华良表示，限购是导致成交量下滑的重要因素，目前不少开发商都在商议营销对策，不排除进入3月开盘高峰期后，会出现一轮价格下滑。

资金趋紧 负债攀升

广发证券调研显示，一些城市因限购失去购买资格的客户约占30%，如果加上观望的客户，预计50%以上之前有购买意向的顾客会消失，限购的负面作用将在3月更加明显。

国家统计局统计数据显示，1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。

中指研究院副院长陈晟表示，自筹资金比例上调，说明开发商资金紧张。国家为平抑增长过快的房地产市场，采取了宏观调控政策，银行对房地产的收缩程度高，导致信贷资金渠道受阻，外部融资难使得开发商只有依靠自身资金。

上市房企2010年年报也显示，截至15日，26家已公布年报的上市房企合计持有现金927亿元，较2009年末的645亿元大幅增加43.72%，不过短期借款也由2009年末的106亿元上升至2010年末的167亿元，一年内到期流动负债合计达到285亿元，较2009年末大增77%。这26家公司中有9家资产负债率超过70%，保利地产资产负债率高达78.98%，还有7家公司资产负债率在60%至70%之间。

降价销售已经出现，为了应对楼市可能的持续低迷，开发商也开始放缓拿地、准备“过冬”。搜房网统计，2月份全国土地成交建筑面积环比下降了54%。以万科为例，2月新增项目仅有3个，增加权益建筑面积22.9万平米，约合地价款8.5亿元，分别环比下降92%和87%。同样放缓拿地的还有保利地产、金地集团等公司，未来房地产企业还可能继续放缓拿地。

21世纪不动产分析人士指出，多数开发商现有资金支撑到6月没问题，但今年三季度后，将有更多开发商不得不加入降价的阵营。

来源：中国证券报 编辑：冯媛