三季度降价可期

在这场旷日持久的房价调控博弈中，地方政府执行力度被认为是决定房价涨跌的关键因素。

但现实是，部分地方政府的抵触心态相当明显，甚至私下对中央政府满腹牢骚。

一位不愿意透露姓名的地方政府发言人在接受记者采访时抑制不住愤怒，他指出，把房价下跌作为调控的目标是片面的，“衡量房价高低的另一个维度是收入，为什么短期内不让收入大幅上升？”他说。

他认为，在CPI上涨的背景下，房价没涨就已是下降。持这种观点的人在开发商中不在少数。

该新闻发言人称，调控本身就是中央和地方的博弈，而博弈需要时间。他认为，现在还不到评估调控效果谈论结论的时候，评估效果至少要等到三季度。

他坦言，民众不要指望房价会发生快速下降。从他们监测的目前入市项目看，这些项目受区域以及去年高价拿地影响，地方政府能把房价控制在不涨的态势，就说明调控已经见效了。

北京四季房展研究院副院长郑向东认为，就目前整体市场而言，价格明显受到供给的结构性因素影响。虽然个别楼盘已开始降价，但在整体统计数据上看不到明显下调，入市的高端楼盘较多，郊区楼盘相对较少，平均价格比较平稳。

不过，据SOHO中国董事长潘石屹分析，如果成交量持续下滑到一定程度，总会有开发商因为资金问题撑不住，他预计年底就会出效果。

“目前之所以一直没有降价，主要与开发商的心态有关。开发商总是觉得限购政策是短期政策，不是长期政策。目前没降价，说明开发商资金上仍然扛得住，在融资收紧的背景下，资金主要依赖销售，撑不住的时候就会降价促销。”

潘石屹称，目前住宅成交恶化情况非常严重。“我们有15套房子放到网上去竞拍，其中有3套是住宅项目，最后住宅的成交价仅达到预期的75%，而其余的商铺写字楼都是最高限价成交，最快的5秒就秒杀了。”

不管开发商实际处境到底如何，一些专家开始呼吁其降价的决心。

北京科技大学教授赵晓就明确表示，当前住宅市场正处于价格的下行通道，理性的开发商面对中央政府强硬的调控决心，加快销售才是首选。但他同时坦言，受预售款监管、按揭放贷速度延缓等政策影响，加快销售又得不到钱，开发商也面临着困局。

超预期政策出台？

巨大的库存压力下，关于限购政策是否会在年底退出，坊间有很多猜测。

颇具代表性的是清华大学金融系主任、央行货币政策委员会委员李稻葵的观点。他认为，年底会有某种政策上的变化。李稻葵说，今年对房地产市场来说是革命性的一年，限购政策会让大部分城市的房价平稳下来，甚至略有下降，到年底前调控的目标就有可能实现。

“到时包括济南在内的许多城市可能会逐步退出限购政策，或者采用更加灵活、更加精确、误伤比较小的政策替代限购政策。”

赵晓则持相反的观点，他认为当前房地产走势仍以横盘振荡为主线，以微降为趋势。而这与中央调控目标仍有距离，不排除调控加码的可能性。赵晓认为，调控加码有两个方向，一者出台新的政策，二者从严执行现有政策。

郑向东也对限购政策的持续性表示乐观。他预测，限购政策在北京这样的城市至少会持续两年。

地方政府的心态又如何？前述地方政府新闻发言人称，“对于未来是否会出台调控措施的问题，应该去问中央。这轮调控一直都是地方政府在配合中央政府，地方政府不会主动去出台调控措施。”

5月24日住房和城乡建设部住房改革与发展司司长倪虹公开表示，针对部分城市房价过快上涨的现象，国务院出台的一系列加强房地产市场调控的政策措施，已取得初步成效，但成果尚需巩固。

倪虹表示，搞好房地产市场调控，是一项长期任务。下一步调控的方向与目标是“三基本、两协调、一严控”。

倪指出，要实现这样的目标，需要从增加供给、加大保障性住房建设力度，调节需求、完善差别化税收信贷政策，加强监管、规范房地产市场秩序等方面共同给力。

对于什么是影响中国房价平稳的因素，倪虹认为，第一是供求；第二是商品的本质属性也会影响到供需关系，进而影响商品价格。

鉴于住房具有消费品和投资品的双重属性，倪直言，当投资性住房需求达到一定比例的时候，正常的住房供需关系被扭曲了，进而价格也可能被扭曲了。

“要想让房价保持平稳，达到一个合理的水平，就要抑制投机投资性需求，鼓励和引导自住型和改善型住房需求。”倪指出。

显然，巨量的库存，还要结合商品房投资需求看待；如果当调控政策稳妥地卡住了投资需求，消费需求自然顺畅浮出，库存因而得以顺畅释放。(据21世纪经济报道 王营 荆宝洁)

来源：新华网 编辑：孙迟