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雅戈尔退地之痛:4.84亿损失需卖千万件服装

2013-07-08 09:45:14 来源:新京报
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雅戈尔退地之痛:4.84亿损失需卖千万件服装
资料图

曾经在杭州地产界出尽风头的雅戈尔,这次“栽了”。

6月下旬,雅戈尔宣布解除与杭州市国土资源局的土地合同,退还其手中两宗申花板块的土地。

这两宗土地,于3年前竞得。彼时,国内房地产市场红火异常。原本做服装的雅戈尔,化身“房地产大亨”,成为几个城市的“地王制造者”。

申花地块,即是雅戈尔在杭州重金砸下的大手笔。总价24.21亿元、楼面地价超过1.7万元/平米,“面粉贵过面包”的申花地块,荣登“地王”。

3年过去,地王却因房地产调控、盈利前景等原因,被雅戈尔退还。雅戈尔为此付出的代价是,4.84亿元的保证金“打了水漂”。

无奈退地痛失4.84亿元

退地的代价是,4.84亿元将被扣除,相当于其去年近16亿元净利润总额的三成。

6月20日晚,雅戈尔发布公告称,经“友好协商”后,其全资子公司城北置业已与杭州市国土资源局签署协议,解除了杭政储出[2010]53号、56号地块(即“申花地块”)的使用权出让合同。

当事另一方,杭州市国土资源局也几乎同时透露称,双方解约,主要是因为雅戈尔未按土地出让合同约定履行,并且已报杭州市政府同意。

雅戈尔在2010年11月时通过公开竞拍,拿下申花地块。资料显示,申花地块位于杭州汽车北站附近,距离西湖景区约10公里,并且还有“地铁概念”的利好。

土地竞拍的游戏规则向来是“高价者得”。为将“成熟优质”的申花地块揽入帐下,雅戈尔开出了24.21亿元的总价。

此次雅戈尔退地的代价是,用作履约定金的4.84亿元,将被杭州市国土资源局扣除而不返还。4.84亿元相当于土地总价款的20%。在6月20日的公告中,雅戈尔称,已对这部分损失作计提资产减值准备。

对以西装、衬衫等服装起家的雅戈尔而言,4.84亿元相当于其去年近16亿元净利润总额的三成,接近10亿元地产业务净利润的五成。

如果与服装业务相比较,退地的损失显得更大。年报显示,2012年,2万余名雅戈尔服装职工忙碌一年,赚得净利润8.18亿元。退地损失4.84亿元,等于全体服装职工半年多的操劳“付诸东流”。

年报显示,2012年雅戈尔服装业务共销售2033.08万件,实现净利润8.18亿元,约合每件服装可获净利为40.26元。以此计算,4.84亿元的退地损失,要靠销售1200多万件服装方能弥补。

地价大幅回落,雅戈尔最终付出的成本,可能不止4.84亿元。根据公告披露,如果申花地块重新出让后的总价款,低于雅戈尔拿地时24.21亿元总价款的80%,雅戈尔将补交其中的差价。

按雅戈尔2010年的拍地价格计算,53号和56号地块的楼面地价分别达到17751元/平米和18114元/平米。不料,两年后的2012年8月,另一家地产公司天阳置业拿下了申花13号地块。令雅戈尔难以面对的是,13号地与雅戈尔拍得的53号地、56号地相比,价格大幅回落。13号地的楼面地价为12028元/平米。也就是说,申花地块最新拍卖的楼面地价,不到雅戈尔两块地的70%。

这样一来,雅戈尔开发出的房产与天阳置业开发的项目相比,失去价格优势。雅戈尔若继续开发,面临亏损的可能,而退地则面临补交差价。

雅戈尔在公告中称,补交差价的承诺,构成其或有负债。

“杭州地王”之役雅戈尔一战成名

屡次以“地王制造者”的形象示人,雅戈尔置业负责人说,“其实是无奈之举”,土地招拍挂,本质是“价高者得”。

申花53号、56号地块的出让,发生于2010年11月。当时,全国房地产市场一片红火,跃居《中国城市房价排行榜》首位的杭州,尤为明显。房价跳涨的同时,房地产企业拿地热情极高,地王“屡现”。

与33号买家雅戈尔一同进场竞拍的有,绿城、滨江、绍兴金昌等多家浙江当地颇具实力的开发商。此前的2007年,通过把杭州商学院地块推上“杭州地王”之役,雅戈尔在杭州地产界“一战成名”。

杭州的媒体将雅戈尔出手申花地块的过程,描述为“简单粗暴”。其中,53号地块的竞拍中,雅戈尔用时15轮“PK”掉了绍兴金昌;56号地的竞拍亦不过10轮,即被雅戈尔拍得。

56号地凭借其18114元/平米的楼面地价,成为“地王”。环伺周边地块,雅戈尔的拿地价格均高出不少。来自新浪乐居的资料显示,其周边的保利香槟国际楼面地价为11000元/平米,而欣盛东方福邸则在9900元/平米左右。

屡次以“地王制造者”的形象示人,雅戈尔招致了“推高杭州房价”的批评。有购房者甚至在网上号召“抵制雅戈尔”。

“其实是无奈之举。”雅戈尔置业负责人曾说,土地招拍挂,本质是“有偿出让、价高者得”,“竞标者众”,而“夺魁者一”。

公告显示,拍下申花地块后,雅戈尔在约定的时间内,向杭州市国土资源局缴付了第一笔12.1亿元的土地出让价款。

此后,雅戈尔申花地块的运作,便陷入了沉寂。有杭州业内人士指出,一般而言,成熟开发商会在拿地10个月后即开工建设。但去年初,有媒体报道,拿地已过去15个月,但两宗土地依然被筑墙包围,且长满荒草。

当时,即有关于“雅戈尔申请退地”的消息传出。但雅戈尔和官方均否认了该消息。根据当时的说法,雅戈尔长久未开发的主要原因是,还没到政府交地时间。

今年3月,申花地块的设计平面图,出现在杭州市规划局的网站上。这似乎粉碎了此前的退地传闻。有消息甚至称,年内有望开工建设。

仅过了3个月,“雅戈尔退地”就成为既定事实。“地王”作古。

一边退地一边斥资20多亿拿地

退地并非雅戈尔不再看好地产,而只是不看好申花地块的开发前景。

“2011年1月以来,房地产市场的政策环境和市场形势发生了较大变化。”这是公告给出的退地理由。而雅戈尔董秘刘新宇称,退地是公司“综合权衡的结果”。

在杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳看来,雅戈尔退地可能是基于对未来房价走势不乐观。据她分析,以两宗地块逾1.7万元/平米的楼面地价看,加上建安、营销等成本后,要想在项目上有利可图,“雅戈尔必须把房子卖到3万元/平米左右”。

“现在申花地块周围的房价,最高不超过2.5万元/平米。”章惠芳说,从退地的举动看,雅戈尔可能预期,近几年内不会出现房价涨到使其“扭亏为盈”的局面。

“现在退地亏损4.84亿元,雅戈尔或许判断,投入几十亿开发后,仍然是赔钱的,并且可能赔得更多。”章惠芳分析称。

据报道,早在去年,雅戈尔负责人曾表示,现状之下,申花地块的两宗土地“确实没有盈利空间”。

对于“为何不寻求转让而直接选择退地”的问题,刘新宇没有正面回答。

章惠芳分析称,目前的楼市以及信贷情况下,一个“能一下掏出24亿元”的接盘者并不好找,而另一方面,即便是那些真正有实力的开发商,面对超过1.7万元/平米的楼面地价,“也不敢轻易接手”。

章惠芳还猜测,退地事件中,或许也掺杂着雅戈尔战略调整的意味。“雅戈尔进入杭州后,一直给人以水土不服的印象。”章称,御西湖项目开发时间过长等事件,就是例证。

地产机构杰盟智库执行长兰洪海,也以“水土不服”形容雅戈尔在杭州的表现。在他看来,雅戈尔退地是“断臂求生”的痛苦抉择。

就在退地之前的5月底,雅戈尔宣布斥资14.5亿元拿下宁波东城核心区一宗土地。据统计,今年以来,雅戈尔在宁波以招拍挂或参股等形式,向地产砸进了20多亿元。

“宁波拿地、杭州退地,可以反映出雅戈尔地产布局的趋势。”章惠芳说。不过,刘新宇此前曾对媒体称,退地不意味着雅戈尔退出杭州土地市场。

“退地因赶上宏观调控等多个原因,是经营活动中不可避免的失误。”刘新宇称,雅戈尔的做事风格比较稳健。

但在兰洪海看来,房地产红火时期,雅戈尔“高价夺地王”的行为,“还是比较激进的”。

□新京报记者 尹聪 北京报道

 
 
 

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