最近几年，被称为游客帝国的中国，小到普通的投资者消费者，大到地产商们，都纷纷涌向海外投资买房，尤其是在国内一线城市仍处于限购、楼市低迷的情况下，中国向全世界输出越来越多的投资者，海外地产投资热潮亦有愈演愈热趋势。投资总是有风险的，到底哪些人适合去海外投资，哪些国家和地区正处于投资洼地，国外有哪些好的产品是适合国人投资的等等，这些都是海外投资者关注的问题。中国日报网房产的海外地产访谈系列最近一期邀请到北京嘉华四季国际会展的国际业务总监魏克非先生和信赢国际商务(北京)有限公司的徐朝旭先生，两位嘉宾都是对海外地产投资有着丰富经验的专家，在访谈中，他们就海外地产投资者所关注的热点问题给出了专业详实的解读。
从左至右依次为魏克非、吴海花和徐朝旭
北京嘉华四季国际会展的国际业务总监魏克非
而深通国际商务的信赢国际徐总在访谈中提出了几个很有建设性的观点：一他建议那些有海外投资意向但资金实力不足的投资者可以采取联合众筹的方式，共同到中东欧等有投资潜力的国家和地区购买一栋楼，再分隔自住或者出租经营；二他觉得相比美国澳大利亚等已经炒到高位的热门投资区域，受欧债危机和欧元贬值影响的欧洲反而是价值洼地，有着更多投资升值的空间；三海外地产投资也不要仅限于住宅，可以根据当地的经济人口发展状况，寻找成本更低获利更大的相关投资品，比如小型酒店、庄园、酒庄等等都是可以考察投资的。
信赢国际商务(北京)有限公司的徐朝旭
以下为访谈文字实录：
吴海花：说明世界，点评中国。我们中国日报中文网高端访谈室今天又迎来两位重量级的客人，一位是北京四季房展的魏克非魏总，跟大家打声招呼。
魏克非：各位网友大家上午好。
吴海花：另一位是来自信赢国际的徐朝旭总经理。
徐朝旭：各位朋友好，今天很荣幸受到邀请，到中国日报来跟大家简单的聊一聊。
吴海花：其实现在有很多的钱和资本是有到国外去，之前也是跟一些国外的朋友聊过，海外置业赚钱到底赚到了吗，有些人是说，我在美国投资，一方面是股权投资，一方面买地。但是实际上可能这种股权投资和买地，并不是所有人都能做的事情，我们更多的投资移民，为了教育移民，更多的可能是中产到国外去。这块看看我们两位嘉宾，做一些指导。我们哪些人群去国外投资比较合适，什么样的项目比较合适。
魏克非：我觉得目前，媒体都比较关注海外投资的情况，实际上海外投资，我觉得应该分成三个层面，咱们来说。第一个就是国家层面，国家层面可能就是央企，比如说出于国家的战略考虑，比如说在石油，矿产，或者是港口重要的国家项目的投资，这个一直都有;第二个层面是企业的层面，可能现在咱们比较关注的是房地产的企业，房地产的企业大家都公认的是2012年，是房地产企业海外投资的元年，像中建、铁建、万达、万科、绿地、雅居乐、新华联，包括首创，现在随便一数就有二十多家，已经在美洲、欧洲、澳大利亚、新西兰还有马来西亚，基本上都有布局; 第三个层面就是刚才吴总说的，是以家庭为单位的海外投资，以家庭投资为单位，可能目的就有一些差异。最开始因为孩子在国外上学，家里有闲钱，孩子在那上学，一看房子也不贵，可以买一个房子，孩子住。还有一种，小两口已经有了移民的发展，有了移民的计划，那他肯定关注，将来国家或者是城市的发展。还有一种就是，纯粹投资的。
吴海花：对。
魏克非：主要是为了追求投资回报率，第一个是国内的房价，大家知道，这十年一直是上升的趋势，一线城市，像北上广深，已经涨的很高了，还有一种就是限购，即使是你有钱，你也没有资格买了。所以现在把眼光放在国外，也有一些投资的价值。还有一种就是说，纯粹是为了提高生活质量，比如说找个地方风景优美的，没有雾霾，食品安全，比如说养老或者是每年去住一段时间。从家庭来说，大概是这么几种目的，所以形成了媒体一直比较关注的海外投资的热潮。
吴海花：对，魏总其实是比较专业，因为从魏总办的四季房展也能看得出来，之前是国内的地产品牌占据了非常大的版面，而近几年的四季房展会，海外地产几乎占了半批江山，也能看得出海外置业已经开始挺热的了。
魏克非：对。
吴海花：我们徐总这边，我看了您的名片上有一个众筹，欧洲房地产众筹的这个，其实我们很感兴趣。
徐朝旭：这个我觉得可能是适合一部分人吧，因为像刚才魏总讲过的，现在不管是企业也好，还是个人也好，有些人已经走出去了，对于个人来讲，过去可能主要是一些中高端的客户群体，其实我觉得现在还有一个群势，越来越明显，就是越来越多的中产阶层，他们也意识到了，包括有一些年轻的，他也想换一种生活方式，尤其是有些人向往欧洲的生活方式，当然食品方面，空气方面就更不用说了。另外一个，有些人从投资的角度，年轻人有的现在也开始做投资，做理财，那同样的这些东西，他到欧洲那边去，做一种投资，这本身就是资产的全球配置。还有一个，那边现在也是处在投资的价值洼地，还有一个汇率的问题，人民币对欧元一直在升值，这块也是一个很大的优势。
说到众筹这块，我们也是从实际操作过程当中，现在也是考虑到一些中产阶级，也没有说特别大富大贵，但是他也有这方面的需求。这样，那我们就考虑一种相对于比较高性价比的方式，众筹也是一种方式，比如说我们原来考虑过，在一个中欧国家捷克首都，我们可以整个让这些人，比如说十个人，大家一块众筹，这样我们在那边可以买下一幢楼，哪怕是一幢小楼。
四层、五层的独幢一个小楼，过去都是当地一些比较富裕的人，可能一家就住这么一层，一幢楼可能比如说有四层五层，可能就几户。但是我们做法，我可以把这幢小楼，大家买下来之后，我可以再给它分割成小户型，分割出小户型之后，给到更多的投资者。那比如说我就给十个人，为什么分割成小户型，考虑到小户型在当地政府允许的情况下，达到一个合理的居住面积，就可以给你办产权过户，也可以给你想办法拿一个长期的居住身份，这些都可以的。另外还有一个，你可以把它作为一项投资，一方面可以自己到那边去住，另外即便是你不住，可以出租，赚取租金收益，因为欧洲那边租金，跟北京相比，那个租售比还是很高的，那个赚钱会比较高，租金的收益会比较高。
吴海花：那地段比较不错，首都嘛。
徐朝旭：对，这个都可以考虑。这个也可以采用一种众筹的方式，当然我们把它做完了之后，你肯定也要进行后期管理了，这是针对住宅一块，这可能是侧重于一个长期投资的。另外一方面还可以考虑做一些小一点的酒店。
这块它的好处在哪里，它那种投资回报率可能会更高一些，这个我们都测算过，如果说只是住宅，公寓楼，如果说我们做好了之后，再去出租，国外的收益率一般也就是5%左右，但是如果说把它变成酒店式的，用于对外经营。
吴海花：渡假酒店。
徐朝旭：尤其是接待，现在越来越多的中国游客过去了，作为那种经营，我的投资收益会更高，能够达到10%以上，因为国外有很多小型，的酒店。
吴海花：对，性价比很高的那种，小而美的那种。
徐朝旭：小而美的。这个我倒是觉得，更适合中产阶级，都可以做得起这个投资。因为再加上用众筹的这种方式。
吴海花：对，门槛无形当中降低了。
徐朝旭：降低了，让更多人都能受益。因为同等情况下，如果是自己一家人去市场上买，花同样的钱，你买不到这个性价比的房子。
吴海花：而且你也买不到他那一层都是国内的好朋友，这种邻居的氛围。
徐朝旭：没错，这你说的太对了。
吴海花：再出来喝喝茶，一起溜个弯，聊聊天，语言上都可以沟通，要不然买其它的可能是价格很高，而且周边都是其他肤色的人种。
徐朝旭：对，所以说这个又适合从投资额的角度，应该没有太高。再一个可能适合国内游三五好友，亲朋好友，大家都有这个意向，大家一起做这个事。
吴海花：对，这也解决了现在不是说国外的好山好水好寂寞，那可能几个朋友去了以后，就不寂寞了，这个问题就解决掉了。
徐朝旭：对。
吴海花：然后我们徐总提的众筹，真的让我眼前一亮，就觉得这个是海外地产新的盈利模式。魏总，中国的四季房展可以说是中国房产行业的晴雨表，不管是春季展，还是夏季展，秋季展，只要我们到那展会上走一圈，就能看到哪些主流的开发商还在，哪些主流的开发商还有声音，哪些新的，像新城镇化的，或者是旅游的产品，在这市场开始逐渐的强占舞台，在四季房展都能看得出来。
魏克非：对。
吴海花：对于刚才徐总所说的海外众筹的模式，我们就想从一个行业宏观的角度看，就是您从行业的角度来做个分析或做一个点评吧。
魏克非：众筹是一个新鲜事物，但是确实这是大家探索出来的一种新的模式。海外置业刚才徐总说了，咱们国内的房地产企业，现在为什么很多在海外投资酒店，背后有一个数据支撑，2013年是9800万，出境游。前天人大开会的时候，外交部部长王毅也说，2014年的出境是1.09亿。
吴海花：这是过了亿了。
魏克非：对，这过了亿了。咱们中国人，这么多人，每年这么大的量，出去旅游，就中国人的饮食习惯，生活习惯，比如说想喝热水，倒茶，或者是想吃点豆浆、油条、稀饭。所以为什么这么多去投酒店，就是因为人数增长是一个基础。如果中国人出去玩，那如果有中国人的酒店，那我肯定还是愿意住，相对来说沟通、饮食各方面都会方便很多。
那这个业务是非常好的投资，现在像安邦在纽约买的，华尔道夫酒店，五星级的，百年的酒店，很有名气。他的平均价格花下来才七万三人民币每平米。那你拿这个价格在北京买一个酒店，在CBD也好，在哪也好，你根本买不到。五星级酒店，要跑到四环以外，位置也不太好。北京有个人大代表段强说的，他说北京60家五星级酒店，大部分都亏损，因为现在特殊情况下，比如说八项规定，反四风，可能政府，一些企业这方面的支出费用削减了不少。而在国外的旅游，是一个上升的趋势。所以我觉得徐总说的众筹，可能会慢慢形成一些规模，对刚才徐总说的，中小投资者，以家庭为单位的这些群体还是很有吸引力的。
吴海花：像王健林那种，几十个亿的。
魏克非：对，还不如就买大楼呢。还有就是说，一旦有一定的国际投资，可能对你这个人，你可能就会关注国外的一些市场，相关的东西，也给你个人带来一些国际化，逼着你去了解相关的经济，房地产的政策。我觉得这个可能是个趋势。
吴海花：魏总，现在有个问题就问到您了，比较尖锐。现在我们徐总提了海外众筹的模式，因为毕竟这个还是属于，可以说是试水阶段，到底行还是不行，目前可以说还是一个问号，对不对?
魏克非：对。
吴海花：就现在目前我们四季房展春季展，咱们是四月份吧。
魏克非：4月16号到19号，在北京展览馆。
吴海花：在展览馆。就截止到目前，海外房产参展的这部分的项目当中，就类似于海外众筹的有几家，有还是没有?
魏克非：没有，现在还没有。
吴海花：第一个吃螃蟹的。
魏克非：目前在我们展会也是这样，刚才吴总说的肯定是，既然是个新鲜事物，肯定在操作的过程当中，包括它的团队的选择，项目的选择，以后运作，人才都还存在一定的不确定性。所以新鲜事物它需要一段时间来验证它，就跟国内在房地产最高的时候，原来不有一段时间就说集资建房嘛。
吴海花：我知道。
魏克非：对吧，跟这个模式是一样的嘛。已经聊了很长时间了，资金不是问题，比如说现在我们一百个人，每人交一百万，我们可以在国内买块地，但是具体操作层面难度很大。
吴海花：协调起来太难。
魏克非：至今还没有非常成功的项目。
吴海花：没有。
魏克非：已经成形的项目还没有。对吧。
吴海花：对。魏总，您说的大约是国内首个集资建房的叫于凌罡。国内的就是集资建房，截止到现在为止，因为我跟进的比较深，到后期比如说像万通的冯仑，都出面来支撑，而且万通也在推定制化的项目，但是最终也没成。
魏克非：但是于凌罡变成一个建房专家，购房专家了。他自己在不断的学习，运作过程当中积累了很多经验，他现在给很多公司、个人咨询，但是这个项目，还是有一定的原因。在房地产整个的运作过程当中，需要的点还是不一样。
吴海花：对。项目是好项目，思路是好思路，产品是好产品，协调起来却很难，魏总等于是个专家，给咱们提了一个很好的合理化的建议。这块咱们先告一段落，徐总，我看了您可能主攻欧洲的板块，像我们前段时间过来做访谈的嘉宾，他就是澳大利亚的，他在澳大利亚人脉的资源、政府的资源比较多，他就做那一块，在澳大利亚，把他的业务就已经做的非常好了。欧洲这一块，众筹的模式非常棒，因为可能你们摸透了买房者的心理，摸透了他的情况，然后，在这个基础上研发出来众筹。那么一个人买不起，那么我可以召集，咱们五个人在一起，凑在一块可不可以，最后成功与否咱先不说，目前我们比较惦记着，到底有没有这个能量，有点不好意思，有点尖锐了。或者换句话来问，您在欧洲的布局，您的团队的实力，资金的实力，背后有没有资本方的支持。到欧洲去调，这么大的事，其实很不容易，还不像于凌罡在国内，不干了大不了就不干了，在国外真的是很难的。
徐朝旭：对。应该说这个也是我们初步的探索，现在不是说习主席，国家现在鼓励创新，鼓励创业嘛，我觉得这也是一种趋势。其实，国外跟国内情况还不太一样，国内你刚才说众筹，集资购房，这里面有很多法律法规方面的问题，还有各种审批的问题，一系列的问题。欧洲那边，当然不仅是欧洲了，国外跟国内的法律制度，各方面还不太一样。
吴海花：相对完善。
徐朝旭：可能还不太一样，有些方面可能会更加的完善，这个就是说，做这个事情你肯定要有当地的资源，有团队来专门去运作这个事情，这个可能更多的还不是说资金方面，因为毕竟是用众筹的模式，其实更主要考验的是团队的专业能力、沟通协调能力，还有就是当地的社会资源，包括跟国外当地的沟通、协调、管理，主要的问题还是在这个地方。
吴海花：那具体到信赢国际北京有限公司的的规模，实力，团队?
徐朝旭：是这样，我们应该是一家算是创业型的小公司。过去我个人的出身背景，刚才说了，我就是旁边的对外经济贸易大学毕业的，我过去背景就是学国际贸易的。毕业以后，我们属于商务系统，就原来的外经贸部，毕业以后就一直在外经贸部下属的央企，中国丝绸建设总公司，原来就是属于外经贸部的，我们一直是做了多年的国际贸易，国际商务交流与合作，主要都是做这方面的工作。后来也是机缘巧合，转到国外的房产投资这个领域，尤其是欧洲这边房产，一个是作为投资，你还可以顺便拿一个国外的居留身份，这个相当于还有一个副产品吧。主要是现在我们开始做这个，时间应该是说，大概有两年半的时间，当然一开始，也并没有成立这个公司，一开始我们是跟欧洲的一家公司，是跟他们来合作，给国内的一些相关机构提供支持。就是国内的一些移民公司，还有一些要走出去的企业，包括现在国家不是也鼓励一些国内的企业走出去嘛。在这个阶段，我们发现这个里面还是有很多的市场需求的。所以我们专门又注册了这么一家公司，我们专门就叫国际商务，我们的侧重点，也不是说专门做移民，或者专门做留学，我们的定位可能就是说，我们一直是关注这一块，不管是移民还是留学，还是说到外面去投资，还是说买房买地，还是说到国外去做一些项目，或者是收购兼并一些国外的企业，我们更多的是侧重于国际商务交流与合作。从外贸行业来讲，这个专门就叫国际商务，专门是属于这么一块，这里面当然也包括金融和贸易，也包括其他的商务交流与合作。我们这个定位主要就是说，除了目前比较好的，欧洲现在房地产，比如说刚才跟魏总探讨的，受欧债危机的影响，最近这几年下跌了很多，有的地方达到30%甚至50%，而在同样最近这十年，国内的房地产价格是往上涨了十年，这个走势是完全相反的。
所以说，现在国外的单从房地产这个方面来讲是下跌了那么多的，也就是说现在到了一个值得投资的价值洼地，这也就是为什么国内的李嘉诚、王健林这些大佬级的人物，现在都转向欧洲那边去投资，背景是在这。
吴海花：欧洲投资现在是个低点。
徐朝旭：它是一个低点，已经受欧债危机跌了很多下来，包括现在欧洲这几个国家，为什么开放买房就能移民的政策，这也是一个大的背景，现在受欧债危机影响，整个经济形势不好，所以他才开放这个政策，来吸引外国投资，来刺激当地的经济，刺激当地的房地产业。
吴海花：对。
徐朝旭：这是一个大的背景。所以这个应该说是对于很多中国人或者中国企业，这也是一个机遇。像有些人他可能不是很了解，或者是了解的比较片面，说那边经济形势都不好了，我们去干嘛。其实这里面就是机遇。
吴海花：对。
徐朝旭：这是一个大的背景。还有一个刚才谈到的，就是欧元汇率的变化，2014年5月份最高的时候是8.7元，一个欧元等于8.7人民币。
吴海花：现在呢。
徐朝旭：昨天的汇率是六块七毛几，跌了多少下来，八块七到六块七，这就两块钱了，欧元就省了一百万。
吴海花：省了一百万。
徐朝旭：很简单咱就举个例子，你到欧洲去买个一百万的房子，你就省了两百万人民币。
吴海花：这种技术活可真是高难度，太高难度了，很大的一个机会。
徐朝旭：所以说我们为什么侧重在欧洲这边，比如说美国、加拿大这些地方，房产我们也可以做，也有很多的国外的关系和资源，但是我们没有做，为什么，因为那边很多中国人去的太多了，移民也好，投资也好，大家都是奔着美国去，房价已经炒的很高了。
吴海花：那点已经上去了。
徐朝旭：澳大利亚也是，像澳大利亚我们也可以做，澳大利亚还可以分分哪些城市，可能悉尼，墨尔本中国人去的太多了，但是你要去黄金海岸，那个房价就低。你去这些城市，你还有机会。所以也看不同的国家，不同的城市，投资机会是不一样的。所以相比较来讲，像中国人爱去的美国、加拿大、澳洲、新西兰，再到欧洲这边，欧洲这边肯定还是机会更多一些。
吴海花：对，而且你选欧洲这个点，选的非常好。像国内的一些中产，都特别喜欢往欧美这些国家去，就算是玩他也愿意到那边，至少稳定啊。
徐朝旭：现在中国人去的比较多的是巴厘岛，有些人喜欢去海岛，其实那几个地方，你随便去个欧洲国家，比如说希腊，海岛有的是，包括克罗地亚这些地方，还有很多很漂亮的，只是说中国人去到欧洲那边，可能去的英国、法国、意大利这些地方去的人比较多，买品牌，买奢侈品，这些地方去的比较多，但是中欧跟东欧地区去的人还是少，当然这几年也会越来越多了，这些地方风景很漂亮，物价、消费各方面又很低，这里面是有很多机会的，尤其是中东欧地区。
下次你们玩去，你说海岛游，真的去希腊，或者去哪个地方，很漂亮的。
吴海花：那这块海外地产，我们具体的还是欧洲这一块，众筹可能是一栋楼，也可以是一块地，也可以是个酒店，这边就可以给我们上亿的网友来分享一下，你现在手上可以能够形成众筹的产品有哪些，比如说地块，比如说酒店，酒店是什么酒店，大约什么位置，多大体量，就大致的介绍一下?
徐朝旭：是这样，我们觉得做这个事情，可能最主要的还是针对客户个性化的需求。比如说客户是上亿的客户，那他的需求跟中产人的需求又不一样。针对于哪些人，其实说到一些投资项目，我们也可以给一些建议。比如说，国外也有一些大一点的酒店，像前一段时间，我们还在考虑，在英国的一个酒店，但是那个投资额就相对比较大一些。
吴海花：多少?
徐朝旭：当时测算的那个项目，众筹是每个人出五百万，然后十个人是五千万人民币。那是在英国的一家，规模比较大一点的酒店，这也是其中的一个项目。这个就是说针对客户的需求，针对他的投资能力，这是酒店方面。这是很多人喜欢，而且应该说是比较有发展前途的，就像刚才魏总说的，现在出国旅游的人越来越多，到欧洲那边去的人也越来越多。也就是说你买下这个酒店，你把它作为一种投资，作为一种全球的资产配置，你买了这个项目，还可以运营，还可以产生利润。
吴海花：对，还有分红。
徐朝旭：对，这里面就有很多事情可以做了，这是酒店类的，这是可以跟旅游结合起来的。还有的人喜欢出去买一些酒桩。
吴海花：对，电影明星赵薇不就是有酒桩嘛。
徐朝旭：其实赵薇还是花了三百多万欧元，她还买了个小型的酒桩。
吴海花：她是从市场买的，她没有这种渠道，她要早认识您，可能一下省很多钱。
徐朝旭：应该是这样，其实她去买，她还是去的法国那边买，其实欧洲其他很多国家，包括西班牙，很多红酒质量是很好的，但是中国人不了解，为什么，只是说了解法国，是法国人这方面宣传做的好。
吴海花：对。
徐朝旭：政府出钱出力做的好，在北京专门有文化、食品这种相关的机构，经常做宣传，做推广，也就是简单的话讲，就像做脑白金一样，做的广告多了，人们就知道了。其实那些不做广告的，有些并不差，就像魏总说的，西班牙的酒也很厉害。包括希腊的酒，质量也很好。
魏克非：意大利的。
徐朝旭：像捷克的，很多国家酒都是很不错的，而且人家很多都是当地家族企业，都经营几代人的，这些方面有些是很不错的，质量本身很不错。要去这些地方买，去投资，那个投资成本很低，只不过很多人不知道。
吴海花：信息不对称，他不知道。
徐朝旭：所以这里面一个是酒的质量问题，还有买的酒的规模问题，比如他花了三百万，他可能在法国那个地方，只能买个小规模的，要是换另外一个国家，那规模要大的多。你那个资产更有价值。
吴海花：对，体量不一样了。
谢谢徐总给我们提供了这么多有价值的信息。魏总，除了刚才徐总介绍了欧洲的一些情况之外，咱们今年的春季房展海外的项目的情况怎么样，给介绍介绍，参展的项目都来自于哪些国家的，各种价位，您能够披露的这些信息，都跟我们分享一下。
魏克非：从展会的规模和分布，基本上能看出现在的热点。一个是澳大利亚，澳大利亚参展的最多，澳大利亚有35家，主要集中在悉尼，墨尔本，布里斯班，黄金海岸这四个地方。像海恩斯原来也来过，但是那相对比较少，我去年11月份去澳大利亚看，我觉得现在澳大利亚是除了中国大陆塔吊最多的地方，就说明他新的建筑量大，去欧洲，现在已经很难有那么大体量建筑了，但是澳大利亚不一样，墨尔本、悉尼，并且我在悉尼机场看到中国房地产的第一块海外的巨大广告，就是绿地中心。悉尼绿地中心他们以后的产品，可能还是要回大陆来销售。
吴海花：对。
魏克非：澳大利亚因为他是一个国家，国土面积大，人口少，社会福利、环境我就不多说了，大家都比较了解，还有它的教育体系。所以中国人比较亲睐那个地方。
第二个就是美国。刚才徐总也介绍了，美国因为国家比较大，所以房产的差异化也比较大，比如说像纽约，西雅图，洛杉矶，旧金山，这有点像北上广深，叫一线城市。一线城市的概念就是房价高，生活品质也高，但是物价也高。这是必须承受的，像纽约的公寓的平均价格，基本上就接近80万美元左右，也就70、80平米，这个成本很高。那现在加州，要低于50万美金，就没有太好的房子，所以相对比较高。还是刚才徐总说的，根据您的家庭的资产预算，但是也有投资机会，比如说休斯敦，它在美国算第四大城市，并且国航现在已经开了直航了，原来姚明在那打过球，但是它的房价相对来说就低很多。再就像佛罗里达的迈阿密，或者奥兰多，它是属于美国南部一个渡假，以渡假旅游为主要产业的洲。他在前期，比如说在2008年金融危机它的房价掉的非常厉害，能下降10%到70%，虽然有所回升，但它房价还是跌。20万到30万美金，可以买带游泳池的别墅。所以根据你不同的需求，15万就能买一个公寓。
吴海花：美元。
魏克非：我说的是美元。我说房子的投资，还一定跟您的位置，城市，北京咱们知道，城西城东南北，它的差异都还是比较明显的，这是一个。欧洲刚才徐总介绍了，这几年是热门的，比较关注的，就是因为欧洲的金融危机，导致南欧推出了一系列买房送绿卡，或者送永居的这么一个措施，我觉得是跟咱们政府学的。20年前，中国的房子不好卖的时候，很多城市就买房子送户口。
吴海花：一样的。
魏克非：那不一样嘛，原来你农村户口，你要买了之后，我就给你一个城市户口，这个现在也是这样，你买50万的房，在塞浦路斯买30万的房，他给你一个永久居住权，西班牙、葡萄牙是50万欧元，希腊是25万欧元，还有刚才徐总比较关注的东欧，比如说匈牙利，可以买国债，那是无风险，比如说30万欧元的国债五年没有利息，到30万欧元，我给你永居，等于这个钱借给他用五年，他白给你一个身份。还有像拉多维亚，爱沙尼亚，包括保加利亚，还有斯洛伐克是18万欧元。
吴海花：现在意大利也有了。
魏克非：意大利和法国可能控制的比较严，相对来说。
吴海花：我们其实就想在美国。
魏克非：跟大家解释一下，美国购房跟移民一定是分开的，不能通过购买房产，取得身份，只能参加1：5这项目，1：5的项目大家都知道，去年的10月份，美国的1：5的名额饱满，一万个指标用完了，85%是中国大陆。非常火爆，现在已经重新开放了，像亚洲，比如说刚才吴总提的马来西亚，以前一直很受关注的，就因为马航这件事情，给大家心理留下很大的阴影。
吴海花：确实有阴影。
魏克非：所以给马来西亚的投资受到很大的影响，但是，比如说泰国，曼谷和普吉岛，甚至包括秦曼，现在价格都非常便宜，也适合于投资。
还有一个是韩国，韩国济州岛，中国的绿地集团在那开发了项目，50万美金，购买它的住宅或者是渡假，现在住宅可以拿身份。我也去日本过年去了，但不是去抢玛瑙，去日本转转，因为日本我是第三次去。但是我感觉到日本的房价降的非常厉害。
吴海花：那为什么呢。
魏克非：日本它有几个原因，第一个就是日本的房价，特别是东京的，我就感觉到奇怪，东京曾经是世界上最贵的房子，上个世纪九十年代初，八十年代末期，东京整个土地的产值已经超过美国的。但现在，东京的房价降的厉害，原因是第一，就日本的人口的老龄化趋势，非常严重。
吴海花：他不需要了。
魏克非：对，第二个是年轻人的购房欲望减弱。
吴海花：为什么呢。
魏克非：经过房地产的泡沫以后，不光是日本，实际上整个西方国家的年轻人跟中国的大陆的年轻人，对房地产的态度，差异化是不一样的。现在据我了解，还没有一个国家的年轻人把自己的梦想，一生的梦想就是拥有一套房子，他们把房子看的非常淡。从第一次购房的年龄就能看出来，中国平均是在26岁，美国是36岁，比利时是42岁，德国是45岁，伦敦甚至有一个数据，伦敦的男人购房是50岁。他不愿意把自己的一生，生活的享受拿这些来交换一套房子，比如说年轻的时候，不出去旅游，不进行约会，我看球赛，就是为了还放贷，为了买一个安全感，拥有一个房子，这在西方青年人里是难以想象的。包括现在日本，日本的年轻人现在也不买房，因为日本年轻人的工资，如果是大学毕业，找一个工作，基本上第一年收入就能达到20多万日元，那相当于咱们一万多，但是他们基本上都是月月光，把钱都花光了，就是不买房。并且他的婚姻的年龄也推迟了。北京、上海的结婚的平均年龄比别的地方要高的，它是跟一个国家、一个城市的现代化发展的程度相关，比如说你接受的教育时间长了，那相应的你成家，生育，自然的年龄就往后延了，为什么农村的生育早，他接受教育的年龄短。
所以日本，特别是像大阪，我专门关注了一下，六七十万就能买一个两居室，在大阪。并且日本有一个数据是每7.4套房屋里面就有一套房子是空置。
吴海花：空置的。
魏克非：所以为什么它的房价要降，就是没人买。但是现在也有很多国内的，不光是企业、家庭去日本投资，我觉得如果现在去，也考虑了这个，关系相对复杂一下，如果按照现在旅游的规模，比如说春节将近有45万人去日本旅游，像我们就感觉到日本的整个接待，比如说旅游，大巴，还有导游，都告急了，他没想到一下来这么多人，他的接待能力有限。如果按照这么一个持续的增长，他就需要新增适合中国人的客人的酒店，大巴，中国人导游，他需要有。还有一些就是欧洲的一直都比较关注，现在就说欧洲、美国和澳洲。
吴海花：其实也跟人口的增长有一定的关系。
魏克非：对，人口都是老龄化。
吴海花：对，老龄化，它的增长有关系。两位专家型、给我们海外地产带来了特别好的独家的信息，比如说欧洲现在是对人民币的升值，欧洲是一个很好的投资洼地。
魏克非：对对对。
吴海花：包括这边也是描述了海外地产目前在国内，像澳大利亚、美国，成为西方主打的海外的项目，主打的群体，这一块。所以说我们中国日报房产也是应运而生，对海外地产也会尽快的上线，我们也可以独家的展示徐总的众筹的项目了，就让更多人去知道，更多人去参与。
因为时间所限，今天的访谈就到这，最后请两位对2015年地产市场的祝福或者对个人的预期。
徐朝旭：刚才还谈到人口老龄化的问题，其实这个也是跟到国外去投资、移民其实也是有关系的，这个也是其中的一个大背景，就像欧洲那边刚才说到一些具体的项目，除了说房产众筹也好，还是说酒店投资也好，还是说一些酒桩也好，其实里面还有一些机会，这个也是涉及到人口老龄化的问题，比如说国外有些好的企业，或者是一些农庄，或者是古宝，其实都是很好的资源，也是很多当地企业经营了好几代人，经营了上百年的历史，这种都有。现在也有一些国内消息比较灵通的或者是嗅觉比较敏感的，就已经到那边去投资这方面的，这也是一种投资渠道。国外也是涉及到人口老龄化的问题，结婚生育的问题，有些家族企业后面没有人接班了，人口越来越老龄化，老一辈的干不动了，新的他对你这个行业不是很感兴趣，他要做他自己感兴趣的，这就涉及到后继无人的问题了。所以很多优质的资产，可能在贱卖，那不能就让它那样荒了，所以也在寻求一些出售，这里面其实都是一些机会，这个机会可能就对于国内的一些企业，想走出去的，不管民营企业还是国有企业想走出去，做投资也好，做收购也好，那就不是简单的住宅楼的投资，可以从战略的角度，像一些农场，一些城堡，甚至国外的一些企业，这都是投资的标的。当然国外还有一些技术类的东西，比如说有一些高新的技术，或者是简单的产品，介绍到国内来，或者是双方怎么投资，怎么合作，这里面其实也有很多的投资机会在里面。所以这个我也是借此机会，建议广大的朋友，这方面也可以多关注一下。
吴海花：我们也会重点推荐。
魏克非：我感觉到2015年海外地产的投资会越来越好，因为一种社会现象的发生，肯定背后有深刻的原因，而这些原因，刚才咱们所说的，不管大家出于孩子的教育，还是养老，还是为了追求生活质量，还是为了追求知识产权的合理配置，这些原因可能短期内都不会有太大的改变。所以作为家庭来说，有闲置资源的，在海外投资肯定会成为一种趋势，我是觉得中国日报在这个时候不能掉队，一定要冲在前面，把你们优势发挥出来。
吴海花：咱们强强联合。好，谢谢，谢谢两位嘉宾。说明世界，点评中国，中国日报中文网的高端访谈到此结束。
