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新年观察:2015西安住宅市场难言乐观 写字楼市场竞争加剧

2015-01-29 09:24:00   来源:新华网  作者:
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[提要]  2014年,西安土地市场也受房地产市场冷淡的影响,成交大幅下滑,但地块面积单价却正在提升,住宅市场去年先抑后扬,全年成交仍是量价齐跌。据戴德梁行数据显示,截止2014年12月,西安全市优质商业存量为272万平方米,预计今年市场仍有逾220万平方米的商业新增供应入市,市场竞争将进一步白热化。
 

  2014年,西安土地市场也受房地产市场冷淡的影响,成交大幅下滑,但地块面积单价却正在提升,住宅市场去年先抑后扬,全年成交仍是量价齐跌。据戴德梁行数据显示,截止2014年12月,西安全市优质商业存量为272万平方米,预计今年市场仍有逾220万平方米的商业新增供应入市,市场竞争将进一步白热化。

  2014年,西安土地市场也受房地产市场冷淡的影响,成交大幅下滑,但地块面积单价却正在提升,住宅市场去年先抑后扬,全年成交仍是量价齐跌。由于市场存量较大,2015年年初,开发商推盘意愿不高,业内主流声音认为,今年住宅成交价格将较平稳,成交量走势则要视乎信贷政策的宽松程度。

  据戴德梁行数据显示,截止2014年12月,西安全市优质商业存量为272万平方米,预计今年市场仍有逾220万平方米的商业新增供应入市,市场竞争将进一步白热化。

  土地市场

  房企谨慎拿地 土地成交量跌价涨

  在经历了2012及2013年的土地成交高峰之后,2014年的西安土地市场也受房地产市场冷淡的影响,成交大幅下滑,开发商在拿地方面明显要比前两年更加谨慎。

  据了解,去年西安市共录得土地成交250宗,总成交面积达到831万平方米,同比下降40.54%;不过,土地成交金总额为282.1亿元,对比去年则略有增加。土地成交面积大减但成交金额却有增长,说明了土地面积的单位价值正大幅提升。全年平均楼面地价为每平方米1,090元,同比增长29.9%,达到近七年的最高值。分类型来看,商业楼面地价达每平方米1,227元,商住及住宅地价分别为每平方米1,165元及993元。

  据记者了解,许多在2014年有拿地计划的房企都延期了该计划,而对于已经储备的土地,也都抱着观望态度。

  按照历史经验,土地市场的变化往往比住宅市场滞后3-6个月。即在房屋市场成交量出现涨跌变化的3-6个月之后,土地市场才会呈现出同样的变化。但在今年,二者的变化趋势较同步。从三季度开始,房屋和土地交易市场几乎出现同步升温。

  西安交通大学房地产研究所所长杨东朗指出,一方面,“前松后紧”的供地节奏,使得下半年各地不断供应优质地块,引发企业哄抢。另一方面,9月底以来不断推出的信贷新规、公积金购房新政、降息等政策,极大改变了市场预期,促使房地产企业出手拿地。

  住宅市场

  成交先抑后扬 翘尾行情难言后市乐观

  随着下半年政策及信贷面的逐渐放宽,2014年西安住宅市场经历一个先抑后扬的过程。据统计,去年西安市普通住宅共成交1,192万平方米,同比下降1.96%,供需比达到1.1,开发商推盘意愿明显下降。住宅成交均价为每平方米6,739元,同比下降7.11%。整年来看,成交均价从4月起出现大幅下滑,使西安市住宅均价重新回到6,000元的水平,销售量也随之出现下滑趋势。直至8月底西安市解除限购,成交量才出现反弹,成交均价也随着小幅上涨。

  戴德梁行华北区研究部主管及助理董事赵岩表示:“全年西安市住宅销售呈现出两大特征:首先,面积小丶单价低的项目更受购房者的青睐,据统计今年西安住宅成交排名前十的楼盘中,超过三分之二都属于该类型项目;其次,品牌房企的影响力也不容忽视,金地丶天朗丶中海及龙湖等大型开发商都有项目位于成交金额排行榜上的前十位。”

  至于2015年西安住宅市场的价格走势,杨东朗表示,抑的原因一个是基本面,整体市场供应增加,而2013年市场太好把需求透支了,因此出现供大于求。另一个原因是2014年初银根收紧,特别对房地产按揭控制严格,大大抑制了消费者的购买力,而对于四季度出现的回暖迹象,他用“谨慎勿乐观”5个字来阐述自己的看法。

  戴德梁行西安公司总经理张裕鹏也表示,2015年,刚需仍将是支撑西安住宅市场的主力,而由于市场存量较大,预计住宅成交价格将不会出现较大的波动,成交量的走势仍将取决于信贷政策的宽松程度。

  商业市场

  高品质商家入住率增长 体验消费成未来趋势

  2014年西安市购物中心平均租金较2013年略有增加,租金范围介乎每月每平方米125元到500元之间;同期全市购物中心的商家入驻率有所提高,入驻商家的品质也在不断提升。

  随着曲江金地广场、中贸广场及汉神百货在内的多个商业项目入市,目前全市优质商业存量达到272万平方米。由于中大国际2期、群光百货、苏宁广场、阳光城等商业项目已进入开业筹备阶段,预计2015年西安市仍将有超过220万平方米的商业新增供应入市。

  戴德梁行华北区研究部主管赵岩女士分析,大量项目的进入必然会加剧现有市场竞争,在此背景下,已有部分购物中心及百货开始通过业态调整的方式来改善经营状况,吸引客流,其中多个购物中心的餐饮业态比例已经提升至超过30%,体验式消费业态的比例也在增加。

  对此,西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示,对于西安而言,商业地产正处于摸索阶段,随着人口的大量涌入,城市化进程加速发展,以餐饮和娱乐为代表的第 三产业规模将不断攀升,原来单一以住宅为主的物业形态已不能满足人们置业和生活的需求。所以,西安商业地产未来的机遇也是相当可观的。他说,虽然集中发展 的这几年出现了一些问题,但这并不能阻止商业地产在西安市场上愈加凸显的地位。商业地产的发展,除填补需求“空白”之外,也将积极参与到推动城市发展和建设上来。

  记者在走访中也了解到,在电商快捷、廉价的冲击下,打促销战已经不再被消费者所青睐,西安的各大卖场也在逐步改变原有的单一功能,引进更多的餐饮和休闲娱乐业态。如小寨赛格、赛 高国际、世纪金花、新世界百货等都在不断延伸自己的服务,在原有购物功能上,增加了餐饮、女性护理、休闲、娱乐等多重功能。

  写字楼市场

  租赁市场活跃 竞争将显白热化状态

  据戴德梁行数据显示,去年全年西安市甲级写字楼净吸纳量同比大增166%;租金则保持稳定,第四季度市甲级写字楼平均租金为每月每平方米100.54元,同比微涨0.8%,2014年全年西安市甲级写字楼净吸纳量达到43,202平方米,同比大增166%,平均空置率也由一季度的16%下降到12%。

  今年在高新区,写字楼的频繁亮相也是赚足了大家的眼球,绿地中心,中铁·西安中心,泰华·金贸国际、睿中心等一大批写字楼均在2014年表现不俗,而各家的亮点也有所不同,绿地主打的科技与环保、泰华·金贸国际在建筑上结合了中国的传统元素,在2月份马上要亮相的睿中心则以高端的企业家俱乐部吸引眼球。

  根据戴德梁行数据统计,金融行业、房地产及专业服务成为年内甲级写字楼市场需求的主力,分别占全年成交面积的35.2%、23.1%及9.1%。商业扩张和成立新公司仍是写字楼办公需求的主要目的,而从需求动机来看,寻求扩租及降低办公成本,成为大部分租户搬迁或扩租的主要原因。

  虽然甲级写字楼租赁市场表现活跃,但去年西安整体商务办公市场却较为平淡。在谈到未来西安写字楼市场的展望时,张裕鹏先生表示:“随着整体经济环境的下行和国家有关限制型政策的出台,商务办公市场的需求增长滞缓,中小型投资客户有所减少,一些大型金融类企业原本的物业购置计划暂停,预计高库存下的去化压力将是2015年无法回避的一个课题。

  他还表示,新开发写字楼由散售向整购、持有或部分持有转型,可能会是一个新常态路径的开始。市场因此出现的短期阵痛,也是西安商务写字楼市场迈向真正成熟、高品质阶段的一个必经历程。总体来说,西安整体写字楼市场在开发理念和品质方面,相较于北上广深甚至成都而言仍有较长的一段路要走,然而进步的空间也会较大。


编辑:小微

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