交易周期延长 “退定”现象抬头

“这周又是一个零蛋。 ”正在门店玻璃窗上整理房源信息的房屋经纪人刘海江无奈地叹气道。新国八条、房产税试点开征、央行加息，新年伊始，一系列楼市调控政策的出台，二手房成交量大幅下跌，让节后的中介市场苦不堪言。零成交的蔓延，交易周期的延长，“退定”现象的抬头，正在预示着沪二手房市场的“严冬”将再次降临。

二手房成交量急冻

“现在的市场比今天的天气还要冷。 ”刘海江这样表示道。 “其实从春节前一周开始，交易量就下降的很明显了，现在调控这么严厉，我们对后市的预期也并不好。这周大家基本都是零蛋。 ”

来自汉宇地产各门店反映，大量本打算节后入市的客户购房热情再次降低，市场再次陷入观望阶段，而房东由于限购政策的影响普遍惜售，价格维持稳定状态，第三轮博弈状态形成。 2月至今，以中原地产为例，旗下门店的客户来电、来访量为此前水平的七成左右。

对此，上海中原研究咨询部高级研究经理马冀表示，由于春节前对楼市坚定不移的加强调控呼声渐强，管理层正面回应，买卖双方对于政府再次推出更严厉的楼市调控措施的预期明朗，特别是在房产税、限购、营业税、契税等收紧政策即将出台的压力下，市场出现“政策末班车”的扎堆交易现象。部分交易的提前达成，也透支了些许未来市场需求力量，弱化了节后交易起步力量。因此2月份开始，整体市场将进入政策消化期，交投局面有望趋淡。

交易周期延长 “退定”抬头

记者在昨日的走访中发现，节后的最初几天各大中介机构成交较政策出台前有所下滑，部分市中心区域因限购令的硬性制约，买卖成交较清淡，并有一定的退订现象。

据21世纪不动产上海锐丰鞍山分行经理黄金宝透露，分行近期有一宗因限购令而终止的成交，购房者杨先生为本市居民，其在长宁、虹口两区已各有一套房屋，今年杨先生的儿子将就读小学，杨先生希望让儿子就读杨浦区的打虎山第一小学，他看中一套鞍山一村30平方米的一房，其总价约为75万元，并达成了意向，但随着调控政策中限购令的推出，杨先生失去了再次新购第三套房源的可能，最后只能退订。

与此同时，受政策影响增加的交易成本，有部分业主尝试转嫁至买家、但得到市场认同的不多，买卖双方对此的分担尚处于商议磨合期。 21世纪不动产上海锐丰场中分行经理郭爱枝透露，因为近期政策的密集、迅速出台，买家面临信贷和税费成本的双双上扬，部分交易因额外费用的增长使得交易完成的周期有所延长。

“预计市场对这一系列影响的消化周期会有3个月左右，短期内成交量的调整难以避免。 ”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪向记者如是说。

中介行业面临再次洗牌

交投局面的趋淡，对于中介行业可谓压力重重。沪上房地产分析师蔡为民直言，楼市历经接二连三的炮轰，第三轮调控之效应已开始显现。“我预料其对楼市的杀伤、破坏力将如滚雪球般越演越烈，位居市场第一线、财力与抗压力又最脆弱的房屋中介业首当其冲，三月开始将形成优胜劣的倒店潮，恐怕已在所难免。 ”

小门店面临着再次歇业的可能，而一些大中型中介公司也已开始放缓了扩张的步伐。一家沪上大型房产中介的相关负责人表示，就目前的的行情，市场肯定会有一个较长时间的调整期，因此公司对于各个区域的规划及营销方式都会有所调整。

4万元以上高端楼盘一周仅成交8套

价格下跌或在上半年显现

限购令、房产税、加息等调控措施的“立体”式作用下，不少豪宅买家颇感觉“有钱无处使”，致使沪上高端楼盘几乎滞销。

上周（2月7日-2月13日），上海单价在4万元以上的高端楼盘仅仅成交 8套，从而造成全市一手房成交均价的下跌。

高端楼盘几乎滞销

记者从本市房管部门主办的 “网上房地产”了解到，截至昨天下午17时30分，当日成交的商品住宅套数为302套，节后成交虽呈现逐日上升的势头，但与节前，尤其是1月末2月初日均千套成交的“疯狂”相比，着实逊色不少。根据网签的数据，园林一品（兆丰嘉园二期）、宝宸怡景园、莲花河畔景苑等项目成为近期淡季中较热销的楼盘。

据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周上海市商品住宅成交面积为3.2万平方米，虽然相比恰逢春节假期的前周翻了一番，但也仅仅相当于年均水平的1/6；上周全市商品住宅成交均价为20129元/平方米，环比上周下跌8.6%。

此外，上周上海市商品房新增供应面积为30.3万平方米，为前周的2.94倍；商品住宅新增供应面积为18.1万平方米，相当于前周的4.76倍，除恒盛鼎城外，其余新推楼盘都位于外环以外。

受“限购”、房产税等政策的影响，本轮调控对一些豪宅项目的冲击力十分显著，高端楼盘几乎滞销。案址位于内环线内的某高端住宅，推盘时点正好处在市场淡季，自从第三轮调控政策出台后，仅售出2套房源，后期销售进度面临极大的压力。

房价下行压力较大

值得注意的是，尽管成交清淡，但截至目前，申城房价明显下降的迹象尚未出现。相反，仍有部分房企酝酿调高售价。据新浪乐居提供的一份对沪上20个热点板块的公寓价格调查显示，新政后近六成新盘报价上调，价格涨幅超10%，最高涨幅达22%，涨价楼盘以一线品牌房企项目居多，万科、金地、复地、绿地等企业均位列其中。

分析人士认为，供应不足仍是当前市场持续追涨的障碍因素，目前来看春节后的放盘量相对于持续增长的购房需求，显得有些动力不足，市场上开发商的惜售心理仍占据主要地位，伴随紧张的经济环境和严厉的政策环境，开发商对所持项目的价格期望更为坚定，强劲的购买需求迫使其价格趁势上升。

佑威执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚认为，随着“国八条”、房产税、加息等政策的先后出台，再加上春节假期的影响，全市楼市从1月的淡季不淡迅速跌入冰点。“后市成交量相较正常状况仍然会持续处于低位，开发商的资金压力也将逐步加大。”黄志坚预计，只要新政认真执行，房价就具有较大的下行趋势。可以预见，在未来一段时间内，除了成交量在低位外，价格的下跌也应该会在上半年内日益显现。（张骏斓/任萍/杨冬）