美国房地产长期发展看好

　　在美国市场经济的大环境下，房地产市场也是一个完善的市场。在过去半个多世纪里，房地产业增加值一直处于一个增长阶段。当然受美国经济大潮流的影响，每个时期的增加速度是不一样的，在40年代末期到50年代中期、60年代初期到80年代末期这两个周期，美国经济高速发展，房地产业也是快速增长；其他时期，受经济危机影响，增长速度缓慢。

　　在2008年全球经济危机，美国房地产市场陷入了“低谷”，但在这之后，房地产市场的春天也悄悄来临。

　　最近几年，美国房地产市场已经开始复苏，缓慢增长，这个增长速度越来越快。每年美国新建住房销量在100万套至200万套之间，旧房销售量在五六百万套以上，而且，买房也不仅仅是为了居住，已重新成为一种投资手段，去年一年，美国人从房地产市场获利高达8870亿美元。这也吸引了大量的外国人来到美国投资，其中，中国对美国房地产投资为6250万美元，按国别计算排全球第十二位。但是这只是按总部在中国的投资者计算，据RealCapital Analytics高级市场分析师Ben Carlos Thypin说，很多外资是通过中介进入美国房地产市场的。据华尔街日报报道，刘先生出生在中国，现在是美国公民，他今年用4.8亿美元左右买了约8,000套公寓，从一个无名之辈一举成为美国租房公寓楼的最大买家之一。刘先生的资金来自于中国项目，他在北京等城市拥有多个商业地产项目。

　　美国房地产类型分析

　　美国土地

　　美国的土地制度和中国不同，中国的土地只有70年使用权，而美国土地一旦购买，则永久拥有。正因为这样，土地项目成为美国房地产市场的一个重要组成部分，吸引了大量的外国人来到美国，圆一个“地主梦”。

　　美国独立住宅 (Single-Family House)

　　美国的独立住宅也就是我们常说的独立别墅，是多数美国人的选择，这也符合美国人提倡的享受生活，据说在美国很普通的家庭都能住三百平方米以上的别墅，还有小花园和车库。

　　美国集合住宅（Condominium）

　　在美国集合住宅在市场的占有率仅次于独立住宅，集合住宅分为康斗（Condo）和城市屋（Townhouse），两者在外观上很像，但康斗的建筑设计为上下、左右、前后，因此，只有边间单位的采光及透气较佳，包夹在中间的单位住户，生活品质较差；城市屋则是左右双拼的建筑设计，两户有一面共用墙，各自有一面享有阳光，居住起来较为愉悦、舒适。

　　美国出租性公寓

　　美国的出租性公寓主要在一些大地产商名下，有专业的中介机构处理日常事务，也是比较热门的商业投资项目，拥有较高的投资回报率，吸引了大量的国外商人购买投资。

　　购买美国房产流程

　　第一阶段 评估 首先客户要了解自己的需求：（1）预算范围？（2）投资目的：自住或投资？（3）购买需要准备哪些基本资料？（4）预计持有时间？然后根据分析过去成功或失败的案例，了解相关法律知识，做出正确置业选择。

　　第二阶段 考察 办理临时签证，安排行程，进行实地考察。

　　第三阶段 付定金 经过考察，对自己的选择认可，付定金。

　　第四阶段 过户 确定购买房产，选择第三监管方，并将全款付给第三方，同时，房产公司准备过户合同，过户成功后，由监管方将全款和过户合同同时交给房产公司和客户。

　　第五阶段 交房 房产公司按照合同规定将房子交给客户。

　　中国资金外流 置业偏爱佛州、加州和德克萨斯州

　　近期，中国政府出台了一系列政策遏制房价：（1）实施房屋“限购”政策；（2）实行更为严格的差别化住房信贷政策；（3）减少对房地产开发商的融资。这导致中国房地产市场一片低迷，让中国人的眼光纷纷投向国外房产市场。另一方面，美国经过金融危机后，为了吸引更多的资金复苏经济，出台了EB-5等最新的移民政策。这与中国的状况不谋而合，既满足了中国人的投资愿望，又圆了中国人的“美国梦”。

　　国人青睐4大州

　　美国50个州中有39个州是外国居民购买住宅的主要地区，但是佛罗里达州、加州、亚利桑那州和得克萨斯州这4个州是外国居民最喜欢在当地购买住宅的州。

　　在2009~2010年，外国投资者在佛罗里达州购买住宅的人数最多。佛罗里达州的迈阿密风景迷人，是旅游度假的好去处。而关键的一点是，佛罗里达的房价比纽约和旧金山、洛杉矶等大都会城市要便宜很多。因此更多的投资人喜欢在佛罗里达州买房置产。加州也是外国投资者购买住宅最多的州之一，洛杉矶、旧金山豪宅区很多，只要有钱不愁屋大、地大的理想住宅。而排名第三到第五的外国投资者购买住宅最多的州一般人恐怕想不到，居然是亚利桑那州、得克萨斯州和佐治亚州。其实，美国人购买住宅的热点并不像外国人想象的那样一定是纽约、旧金山或是洛杉矶。上面提到的3个州，其实是美国人退休后购买房产最好的州，为什么？房价很便宜，而且地大物博，那是养老的好地方。不少外国投资者也跟着美国人的感觉走，在美国适合养老的地方买房、买地，颐养天年。

　　独立住宅受宠

　　中国人在美国购买房地产项目主要有独立住宅、集合住宅和公寓，据最新调查显示，外国人在美国买房最喜欢购买独立住宅。85%的外国购屋者购买的是独立住宅，而外国居民购买集合住宅的比例只有8%，购买公寓的人数比例最低，为7%。

　　投资美国需低价入市 以房养房

　　如何投资美国房市，外行看价格，内行看价值。

　　投资房市，首先是要保值，然后才能谈回报。如果房子买时50万，现在只值40万了，还谈什么投资？那么如何能达到有效的投资保值呢？

　　以低于市场价值的价格买入,购买市场的稀缺产品

　　谨遵投资房产金言：房产投资挣钱是在买的时候，不是在卖的时候。这是说，找到低于市场价值很多的房子，就已经把这个差额赚到了，不管什么时候卖。美国把买价和市值的差额叫“equity”，在美国房产投资时常常听到。买时equity越多，就越好做。为什么大家都要买法拍房，断供房？因为卖主急售，会以低于市值很多的钱卖出求现。这里要说明，市值和价格是不同的。行话来说，市值是买卖双方有一定距离，都没有特殊压力，上市场足够时间条件下，房产成交的价格。而价格就简单了，就是成交价。成交价的形成，有很多因素，当前美国的贷款危机就是一个巨大的构成低价格的因素。买方急等现金流通，愿意以抛售价格出售。这就是为什么有很多很好的房产，很快就成交了。因为他们的价格远低于价值。

　　以攻为守，创造价值

　　价值哪里来的？一个东西从无到有，价值是创造出来的。搞房地产的人都知道，房产过程中的投入最少，增值最大的一步是费宅地规划成宅地，生地变熟地。这里有数倍甚至十倍的利润。尤其在美国，一片地原来是农田，现在规划成住宅或商用，其潜在的价值就创造了。

　　现在美国的银行，是自身难保，不管什么计划都拒绝，新项目开发更别提了。这样就要很多好的土地开发项目急需资金。而开发商在项目开始的时候，往往要跑审批，去规划委员会申请，往往耗时几年，才把地批下来。而此时没有现金收入，还要付工程设计公司设计费和基础设施费用。这是最艰难的时期了。此时投资者投入资金入股，又有地契担保，就是抓住了最实在的价值。 等土地批到，做了基本初期开发，比如修路，简单分片，才能卖给房产建筑商，到那时就有现金流入了。

　　盯紧现金流，以房养房

　　美国和中国不同，房产每年要交1-3%的房产税。一般情况下，房产每年升值也是3%，能够抵消。不过升值的钱要卖房时才能兑现，这样的话，如果空十年，就要往里再投入了30%。这是不利于投资的。怎么办呢？很简单以房养房，不要让房子空置。在自己不住的时候，委托管理公司将房子出租。事先讲好将哪个世界段预留给房主。美国的租客很规矩，因为不交房租或损害房子引起法律纠纷要影响他们的信用分数的。如果房子一段时间可以出租，那么每年1-3%的税不成问题，而且还有盈利。

　　综上三点，只要紧盯价值和回报，投资于局部成长地区，投资于稀缺资源，投资美国房产完全是能保值的。