近期发布的一系列数据显示，接近年末美国房地产市场显露改善迹象，但房价依然处在低位。分析认为，由于2012年欧债危机将进一步恶化，拖累美国经济复苏，就业市场不景气的状况难以改变，以及美国总统大选将加剧两党博弈，增加政策的不确定性，预计美国房市复苏仍将步履维艰。

　　美房市年末显露改善迹象

　　接近年末，美国房地产市场频现改善迹象，包括新房开工量.建筑商信心指数。新房销售量及旧房销售等多个数据均呈现上涨态势，为美国房市释放了积极信号，但与房市的健康水平差距仍大，而且美国房价依旧徘徊在低位，走势差于去年。

　　从供给面来看，今年美国新房开工量波动较大，年底状况明显好于年初。美国新房开工量在2006年1月达到1973年以来的最高值227.3万套，此后一路下跌，2009年4月达到谷底47.8万套，累计下跌79%。美国商务部发布的数据显示，今年2月份美国新房开工量仅为47.9万套，一度引发美国房市再次探底的担忧。但最新发布的数据显示，今年11月份，经季节调整按年率计算的新房开工量为68.5万套，创年内新高。不过，美国新房开工量仍是市场健康水平的一半左右。

　　美国全国住宅建筑商协会发布的数据显示，今年12月份，反映美国房地产市场景气状况的重要指标美国住宅建筑商信心指数为21，连续3个月上升，创2010年5月以来的最高水平，但该指数仍低于50的关口，意味着多数建筑商看淡房地产市场前景。

　　从需求面来看，今年年底新房销量好于年初，旧房销量的先行指标——旧房销售签约指数也在年底创下新高，但年底旧房销售量不及年初。

　　美国全国房地产经纪人协会12月29日发布的数据显示，11月份，美国旧房销售签约指数达到100.1，高于去年同期的94.5，创下19个月以来的新高。该协会首席经济学家劳伦斯 云表示，11月份美国的旧房销售签约情况理想，预示着未来几个月美国的旧房销售将继续增长。

　　数据显示，11月份，占整个楼市销量约90%的旧房销量经季节调整按年率计算为442万套，低于今年上半年499.5万套的均值。当月美国新房销售量为31.5万套，连续3个月增长，在1-11月份的销售量中排第三，但低于2010年的32.3万套。

　　尽管今年下半年多项房市数据有所回升，但房价依旧处在低位。其中，今年第二季度美国房价达到历史最低水平。标准普尔公司12月27日发布的月度房价报告显示，10月份标准普尔/凯斯-席勒20大城市房价指数经季节调整同比下跌3.4%，跌幅高于彭博此前预期的3.2%，而亚特兰大。拉斯韦加斯地区的房价跌至金融危机以来的最低点。标准普尔指数委员会主席戴维 布利策表示，10月份该指数跟踪的20个城市地区中有19个地区的房价环比出现下跌。

　　图表1:标准普尔/凯斯-席勒20大城市房价指数走势

数据来源:标准普尔公司

　　根据美国联邦住房金融署发布的报告，10月份美国房价水平比2007年4月的峰值低1.2%，基本与2004年2月的水平相当。美联储在最新一期的全国经济形势调查报告(褐皮书)中指出，尽管部分地区的房地产市场出现回暖迹象，但总体而言，美国商业地产和住宅地产依旧疲软。

　　三大因素阻碍年内美国房市复苏

　　为刺激房市复苏，今年奥巴马政府启动了住房金融市场改革计划，并推出了改革住房可负担再融资项目(HARP)，但进展并不顺利，而且受止赎率高企。银行信贷标准严格等因素影响，对美国房价的提振有限。

　　其一，美国住房金融市场改革计划进展遇阻，未能有效改善房市颓势。今年2月，美国财政部发布《改革美国住房金融市场》白皮书，启动了美国住房抵押市场20年来最大规模的改革计划，但"两房"改革方案因各方分歧较大未能取得实质性进展。"两房"运营形势不容乐观，今年第三季度净亏损比去年同期有所扩大，房地美和房利美还分别向美国财政部再度申请40亿美元和78亿美元救助。

　　其二，止赎率高企拉低房价，美国政府针对止赎危机的计划自推出以来进展也不顺利。业内人士指出，市场上有大量住房抵押贷款未能及时偿付的房产或止赎房产，美国社区中每出现一处止赎房产，就会把社区平均房价拉低约1%，大量以市价8折左右出售的止赎房产将使美国房价持续处于较低水平。

　　其三，银行信贷标准未明显放松，对购房刺激有限。今年10月，奥巴马政府推出改革住房可负担再融资项目，但这些措施只是降低了贷款人的再融资成本，并未降低购房者获得信贷的条件。据美联储11月初发布的调查，在抵押贷款利率处于数十年来的最低水平之际，有更多银行报告市场对于购房的新抵押贷款需求上升，但鲜有银行为了让购房者更容易购房而放宽贷款标准。

　　2012年美国房市复苏仍将步履维艰

　　2011年已接近尾声，目前美国经济改善有限，失业率虽有下降但仍在高位徘徊。预计2012年欧债危机可能进一步恶化，美国经济难以出现大幅增长，同时大选政治周期下两党博弈加剧将增加政策的不确定性，美国房地产市场复苏仍将步履维艰。

　　一是欧债危机久拖不决使得世界经济复苏面临较大不确定性，美国经济复苏也将受到拖累，美国房市将面临严峻的外围环境压力。巴克莱首席经济学家迪恩 梅基表示，对美国经济来说，欧洲债务危机可能触发的全球性信贷冻结将成为一大威胁，可能导致2008年金融危机的重演。美 联 社14日至20日对美国经济学家进行的一项调查结果显示，如果欧债危机不打乱美国经济发展轨迹，明年美国经济将得到更快增长，但发展前景依然脆弱。

　　二是美国失业率仍在高位徘徊，消费者购房意愿将继续受到压制。今年以来，美国失业率连续数月维持在9%的高位，尽管11月份失业率下降0.4个百分点至8.6%，为2009年3月以来的最低水平。但批评人士认为，失业率下滑的主要原因是约31.5万求职者放弃择业，成为自愿失业人群，因而不再纳入失业者统计范围内，这也体现了美国就业市场所面临的压力。而纵观美国就业市场，其失业率已是连续34个月高于8%。由于失业率高企不下，消费者购房意愿将继续受到压制。

　　三是2012年美国总统大选即将拉开帷幕，两党之间的政治博弈恐将影响美国房市复苏步伐。房地产市场对美国经济复苏起着关键作用，也一直是奥巴马重点关注的领域。今年以来，两党之间的政治博弈已导致白宫多项政策遇阻，并引发一系列危机。预计明年两党的博弈更加激烈，奥巴马政府更加难以推出提振经济和房市的新举措。