李心平

关于房价下跌对于银行的影响，银监会前任主席刘明康再次维持了之前的表态。

11月11日，在2011年财新峰会上，刘明康表示，假设最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。

此次表态再次引起了市场的关注，多位接受《第一财经日报》记者采访的专家认为，这一说法肯定有其依据，也表明银行业在房地产贷款的风险防范方面，准备是比较充分的。

但是，“房价下跌50%银行本金无问题”毕竟只是一种静态的假说，而假如房价真的下跌50%，由此引发的系统性风险，银行业是否也予以了考虑？

下跌50%背后的逻辑

市场对房价下跌50%银行风险仍然可控的说法一直存有争论，刘明康当天阐述了这种判断背后的逻辑。

刘明康表示，银行业60%以上的贷款是在2009年6月30日以前发放的，而房价是在此后6个月内才呈现了几何级数的增长，所以银行业风险承受能力较大。

“在北京，四环到五环之间，原来卖2万一平米，现在一平方米4万，跌50%下去，还是2万，但原来是照2万来发放的贷款。”刘明康说。

他进一步解释称，自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，这样的测试已经进行了三轮，得到的结果是，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。

在他看来，银监会对于首套房和二套房的区分，以及据此对首付成数的区别要求，会起到防范按揭贷款风险的作用。

在房地产开发贷款方面，刘明康指出，银监会已经要求银行注意风险防范，比如，开发商目前贷款时要按照在建工程来抵押，而不是用地皮来抵押，这种做法已成为了银行的主流，而对于土地贬值可能造成的贷款风险，刘明康表示，压力测试已将这种因素考虑进去。

“只要坚持审慎监管和审慎经营，银行不要离开实体经济，房地产的风险是可控的。”刘明康如是说。

在2011年第三季度业绩发布会上，各大行对于房地产贷款均表示“质量较好，风险可控”。

压力测试之外的考量

全国工商联合会房地产商会会长聂梅生在峰会上表示，刘明康的表态“是从银行风险控制那个角度说的，但并不见得这个事情真正摆到那儿的时候就能应对”。

聂梅生表示，在房价下跌40%、50%时，以美国经验看，很多房子会被银行收回去，变成“银行房”，但银行却很难将这些房子变现，很多中小银行也因此而倒闭。“当年海南就出现这种事情，土地‘窝到’银行手里最后出不去，最后只能作为不良资产处理了。”

在她看来，房价下跌的影响不是用数学能算清楚的，到时候还会出现个人贷款断供等问题。

广州一家银行支行的负责人向记者表示，如果出现按揭断供三个月，就会被视为不良贷款。而银行处置不良贷款的速度，受各种条件制约，往往没有那么快，这样银行的财务报表的恶化就会马上显现。

除了变现难和断供的可能性以外，房价下跌对于实体经济的负面影响，也会继续影响到银行。

“他考虑的是银行和房地产的关系，但是他没有考虑到房地产不行了，对于上下游产业链的影响，我相信银监会的模型没有将其纳入，”一位资深金融专家对《第一财经日报》记者表示，“如果房地产价格真跌30%、50%，钢材、水泥的需求减少了，还有一些相关行业，它们的减少和萎缩跟银行都有关系。”。

他认为，房地产已经成为了国民经济的支柱产业，与其前向、后向和侧向关联的产业达50多个，房价下跌的影响可谓牵一发而动全身。

“房价下跌50%，意味着很多人的资产大大缩水，虽然不一定还不起债，但是他们的日常消费肯定会大大减少。那些和房地产相关的行业的失业问题也会加剧，这些人的消费也受影响。消费受影响，消费金融必然受到打击。”上述支行的负责人这样表示。

“从国际经验上看，房地产景气与宏观经济景气有非常高的关联性，如果房地产崩盘，中国经济肯定崩盘。”某国有大行内部人士对记者表示，“从美国、日本和中国香港的经验看，资产价格的迅速下跌对于经济的影响不容小觑。”房价缓慢下跌是好事，但如果崩盘式下跌，任何经济体都无法承受。

关乎政策取向

其实，关于房价跌多少对于银行影响的判断，除了理论的判断，更多牵扯到未来调控政策的取向。业内认为，如果房价大幅下跌对于银行影响不大的判断成立，将会影响到决策层对房地产调控的力度大小。

西南某省会城市副市长对《第一财经日报》记者表示，在地方政府看来，如果房价下跌过大，对于政府的土地收储和城市建设都会产生较大影响。

上述资深金融专家表示，决策层最希望能够花几年时间，慢慢地将泡沫刺破，而房地产调控也会继续坚持。

中国银行\金融研究所高级分析师周景彤则表示，房地产政策趋向，短期不会改变，但在长期看来，政策需要加大改善供给、抑制投机性需求、建立健全长效机制。