通常情况下，同一区域的新建商品住房价格要高于二手房价格，不过，在目前的调控背景下，这种逻辑并不适用。近期以北京为代表的一线城市房地产市场普遍出现“一二手房价倒挂”现象，新房价格明显低于周边二手房价。业内人士认为，由于一二手房的定价主体开发商和业主，对目前市场的反应大相径庭，前者急于回笼资金，而后者全无资金压力，才造成了这种倒挂局面。在此背景下，购房者从二手市场流入一手市场成为当前房地产市场的走向之一。

二手买家流入一手市场

在国贸附近上班的张先生，原本打算在八通线沿线购置一套二手房结婚使用，但最近在看房过程中他却听说通州不少新盘推出特价房和促销房，相比前期降价均在10%左右。在多方走访、考虑再三后，张先生决定放弃最初购买二手房的想法，转入了一手房市场，最终购置了一套新推出的特价房，价格比周边的二手房还要低。

最近几个月内，像张先生这样的案例并不在少数。近日，记者在走访时发现，包括通州、昌平、大兴、密云等在内的郊区市场，普遍出现这种一二手房价倒挂现象。

除了部分二手房项目因位置稀缺、品质较高而价格坚挺外，其余绝大部分二手房业主并不急于出手因此不愿主动降低房屋报价，而是采用由售转租的方式弥补损失。而一手房则不然，为数不少的一手楼盘出于回笼资金的考虑，通过直降、打折等方式下调实际房源价格。这两种心态的不同导致北京一些区域出现明显的房价倒挂现象，使得不少原本打算购置二手房的买家纷纷流入一手市场。

最高价差近万元

位于昌平区北流村附近的山座庭院，目前均价为8300元/平方米，但其周边的南农家园和碧春园等二手房项目，均价却高达9300元/平方米和1.26万元/平方米；同样位于昌平区朱辛庄的领秀慧谷，目前均价为1.96万元/平方米，周边的二手房新龙城和龙泽苑小区均价为1.97万元/平方米和1.98万元/平方米。

位于回龙观附近的链家地产相关负责人告诉记者，目前回龙观区域二手房均价在1.7万-1.8万元/平方米左右，而最近新开盘的首开国风美唐（商住）最低价还不足1.4万元/平方米。昌平二手房均价大概在1.5万元/平方米，这一价位与位于该区域的新盘金隅万科城不相上下。

另外，位于通州区梨园镇附近的华业东方玫瑰，其在售均价为1.58万元/平方米（最低价为1.45万/平方米），其周边的瑞都国际和蓝调沙龙两大二手房项目，目前均价均为1.7万元/平方米。

大兴区新盘龙景湾与周边二手房价格倒挂最为明显。龙景湾目前在售均价为1.1万元/平方米，而周边富丽丹麦小镇的二手房价格却高达1.9万元/平方米，二手房价高出新房价格达8000元/平方米。

采访中，不少中介机构从业人员告诉记者，除了业主不愿降价导致二手房价格高企外，繁琐而且高昂的税费也大大增加了二手房的交易成本，“尤其从去年二手房税费新规出台后，二手房交易不能再有效避税，对5年内房源的影响最大”。据燕郊某小型房地产中介公司负责人介绍，由于税费较高，从今年3-4月开始，燕郊不少二手房中介开始纷纷倒闭。

倒挂并非首次出现

对于目前出现的这种一二手房价倒挂现象，业内人士表示“并不意外”，同样的情形在2008年年底和2010年5月均出现过。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2010年北京二手住宅成交均价为21179元/平方米，而一手住宅均价为20489元/平方米，全市二手住宅年均价史上第一次超越新房。2011年1月-8月，二手住宅成交均价为23709元/平方米，一手住宅成交均价为22038元/平方米，一二手住宅价差已由2010年的3.3%，扩大到目前的7.5%。

同时，据亚豪机构数据统计显示，8月北京楼市将有26宗项目入市，13宗纯新盘项目中，除5宗目前尚未公布定价外，其余项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10-15%之间。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，一个城市全市的一二手住宅价格发生倒挂，说明该城市的房地产开发已进入尾声，而同一个区域内的房价发生倒挂，随着一手住宅价格的回落，二手住宅价格也将必定回落，预示着房价将迎来一轮较大规模的大幅度下跌。

新房降价使倒挂明显

值得关注的是，北京一二手房价倒挂现象在郊区最为明显，尤其是通州、昌平、大兴等区域一手房价格降幅较大，致使几个区域新房价格明显低于二手房价，新房市场也就顺其自然分流了二手房市场的部分顾客群体。

据我爱我家北京公司企划总监殷丽娟介绍，在日益严厉的调控背景下，楼市成交长期低迷，不少中小型开发商面临资金链紧张的窘境，大开发商也希望尽快实现资金回笼。因此，近期为数不少的新盘主动采用以价换量的方式进行打折促销，甚至部分开发商对楼盘的打折力度已经达到15%以上。在库存房源积压，以及陆续新开的低价项目冲击下，一手楼盘的打折范围正呈现进一步扩大之势，进而吸引更多购房者进入。

此外，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，目前出现的一二手住宅倒挂现象，主要集中在一二手住宅都比较集中的通州、昌平、大兴、房山等远郊区县。住宅价格出现倒挂主要是由于一二手住宅定价机制不同。

二手房或将有价无市

由于新房价格低于二手房，且二手房在手续、税费等方面更为繁琐，因此，不少有意购买二手房的购房者集中流入新房市场。业内人士认为，二手房市场或将出现有价无市的状况。

按照逻辑，通常情况下，同一区域的新建商品住房价格是高于二手房价格的。但是胡景晖告诉记者，在目前的政策背景下，这种逻辑并不适用。因为一手住宅主要由开发商定价，银根的收紧，资金链的紧张，迫使开发商必须采取降价促销、以价换量的销售策略尽快回笼资金，缓解资金压力，所以可以看到推出特价房的楼盘频现。但二手住宅价格主要由业主定价，一方面，二手业主没有资金压力，不着急降价促销；另一方面，股市低迷，投资渠道狭窄，二手业主降价促销，套现转换其他投资渠道的意愿不强烈。以旧换新、置业升级的购房者，又受到限购、限贷等多重限制，购房需求萎缩，所以二手住宅降价要慢于一手住宅。随着传导作用的深入，二手房价格的下调也是必然之势。

北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，在导致一二手房价倒挂的多种因素当中，可以明显地看到房地产调控政策的影响。比如，由于调控政策导致销量锐减、一手房存货量加大，使得开发商资金问题日益严峻，需要随时调整价格；受到限购无法换房的影响，二手房业主惜售心态愈发明显，挂牌出售价格居高不下；由于很多持有房产套数超过限购标准的投资者，一旦出售房产就没有购房资格，导致其出售更加谨慎，不愿意降价等等。随着调控效果的不断显现，这种一二手房价倒挂的现象很可能继续蔓延。且如果一手房价格的持续下调，继续维持价格高位的二手房市场很可能进入有价无市的状态。